文档介绍：房地产企业纳税筹划刍议
尹磊
国家税务总局党校税收政策研究中心江苏扬州 225007
渊冤
【摘要】房地产企业投资金额大,涉及税种多,纳税筹划空间巨大。本文主要介绍了几种常见的纳税筹划途径,包括适
当控制房地产的增值率、选择有利的费用处理方式,科学采用不同的核算方式等。
【关键词】房地产纳税筹划土地增值税
房地产业是房地产投资、开发、建设、销售、出租等行业的比较有利;如果没有超过5豫,则企业不提供金融机构的证明
总称。房地产企业投资金额大,涉及税种多,税收成本是影响比较有利。
其利润水平的重要因素。因此,正确运用纳税筹划的原理,寻 2. 代收费用的纳税筹划。根据税法规定,对于县级及县
求房地产企业纳税筹划的政策空间,合理合法地减轻企业的级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费
税负和降低其运营成本,提高经济效益,是房地产企业增强市用,如果是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地
场竞争力的重要手段。产所取得的收入计税,并在计算扣除项目金额时予以扣除,但
一、适当控制房地产的增值率不允许作为加计 20豫扣除的基数;如果是在房价之外单独收
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物取的,可不作为转让房地产的收入,且在计算增值额时不允许
和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的扣除。一般而言,将代收费用并入房价向购买方一并收取对房
税种,是房地产企业主要的成本之一。现行土地增值税实行四地产的增值额是没有影响的,但会增加其扣除项目金额,从而
级超率累进税率,且对于纳税人建造普通标准住宅出售、增值对房地产企业较为有利。
率未超过 20豫的免缴土地增值税。因此,合理确定房地产的售三、科学采用不同的核算方式
价,是减轻企业土地增值税负担的关键。在房地产的开发和销售过程中,根据规定,有些成本、费
另外,在土地增值税的计算中,一方面,房地产的增值率用和收益在不同的情况下既可以采取分开核算的方式,也可
是房地产的增值额和可扣除项目金额的比率,扣除项目金额以采取合并核算的方式,房地产企业应该根据具体情况科学
是影响房地产增值率的直接因素;另一方面,企业应缴纳的土地采用对自己有利的核算方式。
地增值税等于房地产的增值额乘以适用税率,再减去扣除项 1. 分开核算房地产的销售与装修。在现实中,很多房地
目金额乘以速算扣除系数,扣除项目金额是影响土地增值税产在出售之前已经进行了简单的装修和维护,并安装了一些
税额的决定性因素。因此,适当提高房地产开发过程中可扣除必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为
项目的金额,同样可以达到降低房地产的增值率,从而减轻企企业单独的业务独立核算,则可以一举两得。一是可以合法地
业土地增值税负担的目的。降低房地产的销售价格,控制房地产的增值率,从而减轻企业
二、选择有利的费用处理方式所承担的土地增值税负担;二是原本计入房地产价格的装修、
在房地产开发和交易过程中,必然涉及相关费用的处理安装等业务收入需要按照 5%的税率计算缴纳营业税,分开核
问题。现行税法中,对于一些费用给出了不同的处理方式,企算后适用 3%的税率。
业完全可以利用这一政策弹性进行必要的纳税筹划。 2. 开发多处房地产的纳税筹划。按照税法规定,房地