文档介绍：朱志雄简介
现任金盛财富管理部研究员,负责宏观经济策略与高端客户资产配置规划;
多次主讲公司及分公司、法国巴黎银行、荷兰银行、北京台商会、中国工商银行、花旗银行、江苏银行和宁波银行的宏观经济与投资策略分析;
南京大学金融学博士、CFA(Chartered Financial Analyst)和CFP®(Certified Financial Planner);
在《世界经济》、《新民晚报》、《扬子晚报》、《理财周刊》等媒体发表过多篇文章;
曾兼任CFA协会(中国)(CFA Institute,China)持续教育顾问。
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新一轮地产紧缩下的投资策略
朱志雄金融学博士 CFA CFP
金盛人寿保险有限公司
上海 2010年6月3日
目录
政策强力紧缩下的中国房市与股市
新形势下的个人和家庭财富管理策略
金盛投资
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房地产行业地位越来越重要
自1998年房地产行业市场化,大量增长的房地产投资额和销售额拉动中国经济发展,并带动了相关产业的发展。
1998年以来,%,%,%,%。
图:房地产行业投资对GDP贡献逐年提高
资料来源:CEIC
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房地产的传导与分析
房地产的传导链条很长。
全国商品房销售面积和销售均价是最核心的两个指标,可根据销售率、可售量、房地产商资金状况、政策力度和货币供应等角度对这两个指标分析房地产行业。
图:房地产的传导与分析框架
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为啥房价一路高歌?
近10多年来,供不应求是中国房价不断上涨的主因,因此增加住宅供给,抑制投机需求是治理房价泡沫的根本途径。
图:增加住宅供给,抑制投机需求有助于抑制地产泡沫
资料来源:WIND
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房价的博弈
房地产是一场复杂博弈,至少涉及6个主体,分别是中央政府、地方政府、开发商、银行、未购房的自住客和投机客。各自诉求不同。
博弈的焦点是房价。政策频繁变化集中体现中央政府的意图摇摆,并引发房地产行业的小周期。
希望上涨
希望下跌
?态度摇摆
图:多主体博弈房价
资料来源:CEIC
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出口好坏左右政府的房地产政策
1998年,东南亚金融危机,政府大力发展房地产;2003年出口好转,房地产行业发展太快、太不规范,政府开始调控;2003年到2007年,房价越调越高;2008年底为应付金融危机,政府又开始刺激房地产;2009年底,基于出口复苏,开始更加严厉地打压房地产。
图:房地产成为扩大内需的重要手段
资料来源:CEIC
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民生上,一线城市房价可承受力再下降
2010年1 季度70 大中城市房价1 %,%,超过了居民收入10%的增速,使得可承受能力进一步恶化,增强了政府调控决心。
投资需求在一线城市最为突出,前期房价暴涨的也主要是北京、上海、深圳等一线城市。当地居民月供收入比达到90%。
在当前新的历史时期,基于确保社会阶层稳定,顺利实现国家转型,进一步推进经济发展结构转型与城市化的战略考虑,中央政府对房地产的意图发生转变。
图:一线城市房价相对高估
资料来源:CEIC、搜房网、
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推进经济发展结构转型
如果大量中下层普通居民的利益长期饱受高房价侵蚀和折磨,中国经济转变成内需推动型经济发展模式,是脆弱的空中楼阁,财政补贴过后,便不可持续。
几十年来,在中国经济增长三动力中,消费占GDP的比重已连年下降到接近40%的水平。
图表:38年来中国消费、投资和净出口占GDP的比重
资料来源:CEIC
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