文档介绍：前言
考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的,因此,本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划,而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。本案主要由市场分析、整合推广方案两部分组成,具体包括项目概况、市场分析、竞争对手分析、SWOT分析、推广策略、销售策略及项目外销策略。本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法,并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论,难免有不足和偏差之处,因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。本项目前期通过商铺销售已在抚州取得了一定的知名度,项目也达到一定的销售率;而后期所剩部份商业店面又将结合住宅一起销售,厦门点创在对于本项目所具有的各种资源整合之后,将本方案的重点定位于商业带动住宅销售的整合推广。
一、项目概况: 本项目地处文昌路(往南昌、厦门)及迎宾大道(往浙江、上海)的交界口,属抚州与外界交通的重要枢纽地,其总占地面积209亩,总建面积16万平方米,由14栋多层公寓和28栋临街商铺(商住结合三明治商铺)围合而成。
是抚州最大的批发型商贸广场
是抚州副食品、五金机电等产品的主要集散地。
二、抚州商业市场分析1、抚州商业概述   从整体商业布局看,抚州受农业经济影响颇深,其商业也是典型的以主干道为轴红分布的城镇式商业形态,商业的发展仍处于起步阶段,商业业态、商业层次、商业品种不丰富,市中心商圈呈轴状辐射,辐射力较小。随着抚州经济的快速发展,城市建设的不断推进,抚州巨大的商业发展空间吸引了越来越多的省内外品牌商家的关注,抚州商业的发展已步入一个新的阶段。2、抚州商圈划分     核心商圈:从商圈分区来看,抚州的核心商圈主要集中在大公路中段(羊城路——荆公路段)、赣东大道北段(大公路——环城南路段),主要经营服装、鞋帽、化妆品、电器等;在核心商圈周边形成了城市的次级商圈,其主要经营电子、IT、餐饮、休闲、娱乐等辐射力较强的商业业态。     次级商圈:受人口密度、区位、交通等因素影响,该商圈主要经营日用消费品外,抚州的次级商圈南北向以环城北路与临川大道为界,东西向则以抚河与西湖、面岸湖为界,受抚州地形影响,商圈呈椭圆形;在距离城市中心较远的范围内,形成了依靠公交车、汽车等交通工具,还经营商品为家具、建材、汽车维修等、批发为主的边缘商圈
3、抚州商业物业供需现状和趋势     供需现状:抚州的商业地产开发速度远远高于商铺销售的速度,根据初步统计,抚州仅近几年的开发量总体量已超过44万平米,而抚州市区人口仅30万,人均商业面积远高于全,这使得同期在售项目销售情况均未能达到理想成绩,市场压力和过剩情况可想而知。     从商业发展趋势判断,抚州商业区域进一步向城市中心南移;中心商业区综合性购物中心成为最具发展潜力的商业业态,引领区域零售商业进入新的阶段;商业格局将轴状分布的城镇式商业形态向组团式商业发展。 4、消费者状况     抚州市区占绝对比列,但乡镇人流在城区增长迅速;     中低档商品仍是市场消费的主体;     日用品等生活必需品是消费的主流商品;     居民收入水平正在提高,随着外来人口增加,中档和非生活必需品消费增长显著 5、抚州商业发展面临的机遇     经济快速增长和居民收入提高为商业发展提供坚实的基础;
招商引资工作的深入,城市经济的发展、人口的增长,为商业发展提供空间;
不发达的商业态势具有较高发展潜力,同时为商家预留了足够的发展空间。
抚州商业环境小结
抚州市商业仍处于起步阶段,商业主要集中在老城区的大公路与赣东大道上,其商业业态以超市、品牌专卖店为主,百货商场业态尚属空白,基础商业功能尚不具备,而仓储式超市、综合型购物中心等新型业态也未出现,多业态多层次的商业新格局仍未形成。
二、项目SWOT分析:1、优势分析:1) 商业背景优势项目批发市场已经定型,而且经营火热;2) 定位优势项目是集百货、小商品、副食品、建材、装饰材料、五金交电、二类电机、橡胶制品、粮油饲料、农贸及水果为一体大型批发市场,是抚州现唯一的大型批发市场;3) 交通优势位居抚州两大进城必经要道交界,交通便利,兴建客、货运汽车站、公交车可直达项目;
4)价格优势:比抚州其它的楼盘价格低30——40%;
5)项目自身的政府优惠政策2、劣势分析:1) 区位劣势项目位于抚州偏郊区,居住品质无法与市区楼盘形成竞争;
2)消费群劣势
本案特殊的区位地段,制约着本案的目标消费客群,住宅主要以项目经商客及乡镇客群为主。
3、机会分析:1) 市场机会宏观经济和城市经济发展机会,使抚州投资开发潜力巨大,经济发展前景良好,为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇;2) 稀缺性