文档介绍：昆山商业综合体项目 整体定位与发展战略报告
报告整体思维导图
分析开发目标、现实情境、约束条件
界定本报告应解决的核心问题
为解决核心问题而进行的基础分析(发展战略及定位基础)
城市宏观市场分析
城市规划发展分析
城市微观市场分析
区域商业市场分析
商业综合体的发展与收益模式研究
项目整体发展战略
项目整体定位
确定物业类型
写字楼市场
酒店市场
商业市场
总体定位
商业等级
商圈划定
商业体量
主要服务群体
商业主题
建筑形式及风格
功能布局建议
业态分配比例建议
各物业类型定位
项目初步经济测算
项目地块解析
各物业类型分配比例
空间设计
第一部分:界定本报告需解决的核心问题
S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型
资料来源:世联模型
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R1
非期望结果——由特定情境导致的特定结果
R2
期望结果——不喜欢某一结果,想得到其它结果
S=情境
C=R1,R2
Q=如何从R1到R2
现实情景与开发目标的对比界定: 本报告需解决的核心问题
R1
(现实情景)
R2
(开发目标)
本报告需解决的核心问题
开发商为本地企业,在当地开发过一个住宅楼盘——衡山城,楼盘品质较高,带动开发商在当地树立一定品牌影响力。但未有商业地产经验和资源,对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例,预期年投资回报率、建设招商及运营周期、回报周期等指标不明确;
期望在物业价值最大化的基础上,实现最高的投资回报率;
提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、租售比例、启动区及启动模式方面的建议,在帮助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下,实现相对的投资回报最大化;
协助开发商确定主力店,协助制定招商书等;
商业部分的限高、建筑覆盖率等指标未定
在政府已确定的衡山城项目整体指标中,分析并剥离出该部分,并对其进行物业类型,组合定位即能满足最大收益,又能满足规划审批要求;
对于既能保证市场定位实现,又能满足政府规划审批要求,并可实现相对最大收益回报的各物业类型和功能组合的假设和验证;
政府希望该项目作为区域核心,可在商业综合体地块中做若干公建高楼,满足形象要求,但未限制一定要做,且未约定高楼内功能;
项目已建一栋酒店式公寓;尚未确定高楼是否要做,做的形式和位置;
昆山的办公高楼消化量不容乐观,酒店市场有一定发展潜力;
希望在市场满足条件的前提下,做若干高楼,兼顾政府形象要求,并同时保证项目的盈利性
如何在确保市场有足够需求的前提下,兼顾政府的形象要求?对高楼的栋数、体量、功能、目标客户和产品特征进行定位;
现实情景与开发目标的对比界定: 本报告需解决的核心问题
R1
(现实情景)
R2
(开发目标)
本报告需解决的核心问题
昆山市整体商业发展层级较低,无明确的规划发展方向;
项目所在昆山新兴发展区域之一,商业尚未发展起来,商业认知度不高,辐射范围小,目前多为社区型商业,分布零散。区域内虽集中多数中高档住宅,入驻率较高,但日常人气不足;
项目所在区域未来规划建造火车站南广场,与目前脏乱差的北广场商业有一定连接;
领先昆山半步的商业综合体项目;
希望借助商业实现项目整体增值,树立项目和企业的品牌影响力
项目在招商后短期内活起来,并保持持续经营状况好的局面;
如何在正确把握昆山市商业发展总体方向的前提下,对昆山市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判;
如何提升所在区域的人气?
如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下,把握本项目的主要服务群体,留住区域内客群?
如何提升项目所在区域的商业档次?如何在商业辐射范围小的前提下,定位本项目的商业等级、辐射范围,本是否可跳出区域内原有竞争格局,引领区域商业的发展?
本报告需解决的核心问题梳理
如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下
实现相对的投资回报最大化
核心问题
如何保证“既能满足市场定位实现,又能满足政府规划审批要求,并可实现相对最大收益回报”的前提下,确定各物业类型及比例组合;
分解问题(一)
如何对昆山市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判;并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实,正确进行商业定位,引领区域商业发展的同时,保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作?
如何在兼顾市场有足够需求的前提下,兼顾政府的形象要求,和企业的资金运作能力和盈利要求?对是否做高楼,及功能、栋数、体量、目标客户和产品特征进行定位;
分解问题(二)
分解问题(三)
第二部分:整体定位基础分析
城市宏观市场分析
城市规划发展分析
城市微观市场分析
本项目地块解析及SWOT分析
区域商业市场分析