文档介绍：富贵田园方案
2008年3月
第一部分项目分析
世界上没有任何一套房子是相同的
也没有任何一个项目是相同的
汉川富贵田园更是
与众不同
[下载自******管理资源吧]差异在于位置、环境、心理的不同
研究区域地理位置及心理地段是重要的
研究整个经济大环境和房地产发展的大趋势也是重要的
第一章房地产市场分析
一、全国房地产市场宏观环境分析
房地产业在国民经济中的地位提升,已经成为国民经济的重要支柱产业
近年来中国房地产景气总体呈调整趋势,供需快速增长的同时增幅回落;商品房空置面积有所上升;虽然过热迹象依然存在,但并非整体过热,大环境是好的
国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控,政府管理趋于规范,同时各地区宏观调控意识进一步增强
供给严重背离需求,供需结构失调,部分地区供求结构性矛盾明显
民营企业占主导,外资企业数量逐渐增加区域发展不平衡,北京和长江三角洲及珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟,而中西部地区很多二线和三线城市房地产发展不充分,像汉川这样的三线城市还有很大的空间
二、汉川市房地产市场分析
近年来全国房地产市场按照国家宏观调控政策,为城市建设和社会经济发挥了积极有效的促进作用。房地产业保持了整体向上、理性发展的趋势,逐步进入开发及购买高峰区域
从投资情况看,全市房地产投资增长速度较快,特别是8+1城市圈的政策利好对汉川房地产是较大的,更多的外来开发商来川
从价格情况看,%,全市房地产市场总体供应量正在进入阶段性饱和期,但城市化进程大量的农村人进城买房和80后的婚购房大大刺激了价格的上涨。
三、项目周边区域特征
3、启示
1、城郊缺乏规模大盘。
2007年度市中心供应的特征之一,就是以供应少量几栋多层为主,主要分布在城区或次中心。可以预见,规模大盘在房地产市场的稀缺度和价值空间。
2、规划引导置业热点。
城市化进程会拉动房地产开发和置业方向。特别是8+1城市圈的规划建设,拉动了楼市品质的上升。汉川公园的动工开发,带动了项目潜在价值的上升,城市是发展的,未来汉川房地产将产生新区房地产现象
3、开发热点:重心转向郊区
看看武汉房地产的开发历程,经历了一个从市中心到郊区,又从郊区回归市中心的过程。武昌楼市表现明显,从早期的市中心楼盘开发,转移到光谷、南湖片的郊区开发。可以预见未来2到3年汉川的房地产重心将会向郊区较高品质楼盘转移。因为汉川市区土地有限,且价格较高,拆迁难度大,,好规划,适合开发大盘,这也是汉川房地产发展的方向
4、外来名企相继在我市拿地。
2007年后房地产一级市场的一个明显特征是,部分外来房地产公司将会来武汉征地开发。福星科技投资开发汉川公园,与政府建立良好关系,福星惠誉在汉川买地,将提升市房地产建筑的品质和开发水平
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第二章项目分析及客户分析
把富贵田园放到一个
以上描述的发展的大环境和周边区域特质的小环境下
我们客观的评价项目的优劣好坏
针对客观存在的条件对它进行合理的定位
接着,仔细探讨的是市场在哪里
——我们要把产品卖给谁
一、项目SWOT分析
与政府合作开发新农村建设项目,地价较低。是汉川城郊第一大盘。有一定排他性
项目周边即是汉川公园,未来新区,地段发展潜力较大
物业形态较为丰富,特别是汉川首个泛别墅项目,稀缺性明显
项目可辐射区域包括汉川城区,城隍,分水,马口,脉旺等与项目有地缘关系的乡镇
优势分析
劣势分析
缺乏高档楼盘必要的硬件支撑,对楼盘品质有影响
周边配套目前仍不完善,未来业主的生活成本较高,客户有一定抗性
对营销人员的操盘水平有很高要求,项目推广需要空间
项目是和政府合作开发,发挥空间有一定局限性
别墅的总价较高,和公寓价格有较大的落差,别墅付款门坎高
项目开发时机较好,
城市的规划对目标客户人群的聚集起了指导性作用
有政府噱头,容易抓住机会迅速售出
汉川公园规划会带来旺盛人流和机会
机会分析
威胁分析
汉川竞争楼盘和近期供应项目给本项目销售带来一些压力
项目周边环境混杂,规划路尚未开工,对客户心理有影响
项目性质属首开先河,前期操作不好将会有恶劣影响
本项目在后期营销中应运用WO对策,着重考虑劣势因素和机会因素,努力使劣势因素趋于最小,使机会趋于最大,避免让劣势成为机会的障碍。
2、客户类型分布
与项目有地缘关系的人群
客户老家和项目有地缘关系
想进城的乡下人员
周边原居民
城区的公务员人群,个体经商人士,高级白领
部分高薪收入的上班族及新兴人类,新婚夫妻等
辐射人群
赚取租金收益
赚取溢价收益
投资客户
第二部分产品建议
将来汉川市区内楼盘聚集,众多