文档介绍：房地产投资基金实务
二ΟΟ八年六月
房地产企业上市融资
房地产融资方式剖析
房地产投资基金实务
1. 1 房地产基金定义
房地产投资基金是产业投资基金的一种。
产业投资基金,系指直接投资于产业,主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,由基金托管人来托管基金资产,从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。
所谓房地产基金,是指以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。
在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。
目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的,实际上是投资公司的形式,由专业的人员(比如一些有影响力的大腕级人物)或专业公司运作管理的资金。
一、房地产基金概要
1. 2 房地产基金的分类
基金的分类
投资基金以法律规定地位的不同,可以分为公司型基金和契约型基金
按基金的受益凭证是否可赎回等的不同,可分为开放型基金和封闭型基金
根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类
根据基金募集方式分为公募基金和私募基金
房地产基金的分类
一般来说,房地产基金可以分为以下几种形式:
第一种为开发型基金,投资于开发公司或项目以实现高额回报;
第二种是投资基金,汇集投资者的资金投资于房地产的基金,这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发,主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产开发企业等来实现间接的房地产投资;
第三种是资产运营型基金,以房地产投资信托基金(REIT)为代表,即不进行项目投资活动,而是直接运作房地产资产,由此而产生经济收益作为基金回报;
注:当前,在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额,也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金,是指通过非公开方式,面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的,因此它又被称为向特定对象募集的基金。
1. 4 房地产投资信托基金的一般投资特征
收益率波动小,回报较稳定;
比直接投资地产能更加便利的进行投资,比投资地产股票更直接地参与物业投资;
能实现投资的多样化,选择不同地区和类型的房地产项目及业务;
中小投资者通过房地产投资信托方式,在承担有限责任的同时,可以间接获得大规模房地产投资的利益;
对于经济周期的波动比较敏感。
1. 3 房地产基金的投资领域
把房地产市场划分为不同的价值链,房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域:
既可以直接投资于好的房地产项目,又可以对房地产企业进行股权投资;
既可以进行全程投资,又可以进行阶段性投资;
既可以对项目进行整体收购,又可以进行杠杆收购;
既可以对银行的坏帐进行整合变现,又可以介入二手房交易市场;
在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资,保证资金的安全性和流动性。
基金持有人
基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上,基金持有人是基金资产的所有者,对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。
基金组织
在公司型基金中,基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中,基金持有人会议是基金公司最高权力机构,董事会负责对日常重大事项做出决策。在契约型基金中,基金组织是一个无形机构,可以认为基金组织是一种名义上的存在。
基金管理人
基金管理人是管理和运作基金资产的机构,主要职责是:进行基金资产的投资运作,负责基金资产的财务管理,促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。
基金托管人
基金托管人又称基金保管机构,通常由商业银行等金融机构承担,主要职责是:保管基金资产,监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动,办理基金资产变动的有关事宜。
1. 5 房地产投资基金的组织体系
房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等构成系统:
1. 6 房地产投资基金的主要部门分工
基金规划部
负责房地产投资标的筛选确认,规划基金内容和机构,并负责基金所决定的房地产投资方案各项前期准备工作。
基金募集部
,。
基金管理部
负责所有基金的房地产投资标的购买,开发与管理及其他业务。
投资服务部
按时提供投资报告和财务