文档介绍：摘要当前,各主要城市纷纷设立国有土地公司或土地储备中心,开展城市土地市场化经营,城市土地市场化经营已在全国如火如荼的开展起来。城市土地市场化经营带来的最重要的变化就是在宣告土地无偿划拨时代终结的同时,也宣告了一个有偿、有限期、有流动的土地使用制度新时代的来临。同时,城市土地市场化经营也给商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性开发用地的获取方式带来根本性变革,投标、竞拍成为获取经营性开发用地的最主要的方式。土地是房地产开发最基本最重要的生产元素之一,土地费用在房地产开发成本中一般占到%%左右,有的甚至达到%,伴随城市土地市场化经营的开展,土地费用在房地产开发成本中的比例有提高的趋势。因此,房地产开发企业如何以较低的成本获取土地使用权便显得异常的重要,开展对城市土地市场化经营历程、市场化经营的主要方式,尤其是土地投标价格策略等的研究便具有较强的现实意义。本文在收集整理大量国内外有关城市土地市场化经营、土地价格评估和投标报价模型资料的基础上,总结了我国城市土地市场化历程,介绍了广泛采用的城市土地储备模式和城市土地市场化经营方式,分析了土地市场化经营面临的问题;精细的分析了土地价格评估的剩余分析法并梳理了其操作流程;建立了土地价格投标报价的模型、最优利润率模型,并对其进行了分析对比;通过引入博弈论的相关知识,建立了土地价格投标报价的博弈分析模型;最后,援引某开发企业的投标统计资料,运用上述模型方法进行了实证研究。关键词:房地产,土地价格,概率模型,博弈论重庆大学硕士学位论文中文摘要
;琣,琲;琺重庆大学硕士学位论文英文摘要—%.—琣猯、.、產%一%琫,.,—,,籥’;,瑃:琍琓瑃.,
髀问题的提出场化经营即是指实行国有土地有偿有期限使用,把市场作为土地资源配置的有效途房地产,国外通常表述为“”或“保床欢K傅氖恰巴地以及附着于土地之上的改良物”,其中的改良物包括建筑物、道路、停车场、水电设施等。。房地产是房产和地产的总称,包含土地和土地上定着物。。无论房地产的概念怎样变化,土地都是其必备的元素。由此可见,土地是房地产开发最基本的载体,是房地产开发最不可缺少的基本元素。房地产的开发的成本主要由土地费用、建筑安装费、经营管理费、财务费用、营销费用、税金和规费等组成。这其中,土地费用一般占到%%左右,有的甚至达到%。。有效的成本控制能够使每一个房地产开发企业抢占市场先机,而土地费用在房地产开发成本之中占有如此高的比重,使每一个房地产开发企业没有理由不对其引起格外的重视。我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,任何企事业单位和个人都仅拥有土地的使用权而不拥有土地的所有权。根据《中华人民共和国房地产管理法》规定,仅有国有土地可以依法出让,集体所有的土地,必须经依法征用转化为国有土地后,其使用权方可有偿出让。房地产开发用地是指房地产开发企业通过支付土地使用权出让金而获得的一定年限土地使用权的国有土地。因此,房地产开发企业必须通过向国家支付土地使用权出让金等土地费用从政府取得土地使用权。年之前,土地使用者主要通过划拨的方式从土地主管部门获得土地的使用权,土地使用者可以无偿、无限期使用土地,土地使用权也不能迸行交易。年月日,深圳市首次公开招标出让国有土地,同年月眨状闻穆艄有土地,拉开了建国以来我国大陆城市土地市场化经营的帷幕。所谓城市土地市径,最终实现土地资源的优化配置K孀拧锻恋毓芾矸ā贰ⅰ冻钦蚬型恋厥褂萌ǔ让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律法规、部门规章的相继发布,城市土地市场化经营开始在全国逐步推开。城市土地市场化经营在全国各地如燎原之火蔓延开来,城市土地市场化经重庆大学硕士学位论文。刘正山:《房地产投资分析》,大连,东北财经大学出版社,年,。跬蛎骸斗康夭醚А罚暇洗笱С霭嫔纾辏琾盍澹骸吨泄夭鄹裼肫拦馈罚本泄嗣翊笱С霭嫔纾年,。刘小玲:转轨时期我国土地市场化面临的主要问题及对策,《广东社会科学》,年第冢琾
研究意义和目的研究意义⒙废呒鄯á髇营带来的巨大收益也使各级政府更加坚定了土地市场化经营的发展方向,截至年底,全国有个省⑹制定了招标拍卖挂牌出让管理办法。,标志着我国土地市场基本形成。城市土地市场化经营带来的最重要的变化就是在宣告土地无偿划拨时代终结的同时,也宣告了一个有偿、有限期、有流动的土地使用制度新时代的来临。同时,城市土地市场化经营也给商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的获取方式带来根本性变革,投标、竞拍成为获取经营性土地的主要方式。在城市土地市场化经营的条件下,作为开发商为了获取商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地就必须参加土地使用权出让人组织的招