文档介绍：房地产信托投资及风险防控研究
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一、国际上房地产投资信托基金概念
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs)是由房地产投资信托基金公司发行股票或收益凭证,汇集大众投资者的资金,由专门投资机构投资于房地产及其相关业务,并将投资收益的绝大部分分配给投资者的一种特殊的集合投资制度。目前美国是全球最大的 REITs 市场。REITs 是根据 1960 年美国国会《房地产投资信托法》的规定,按一定的法人组织形式组建而成的。美国的房地产信托是封闭式的,可以在二级市场流通。
二、投资 REITs 是保险资金运用的内在需求
的非关联性有利于分散保险资金投资风险
REITs 一般是由一系列房地产构成的投资组合,比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产,从而有效地降低了投资风险。同时房地产投资信托基金是将不动产证券化,使房地产的资金可分割性增加。另外,作为 REITs 价值基础的房地产,具有很强的保值功能。在通货膨胀时期,伴随物价上扬,房地产物业的价值会上升,以房地产物业为基础资产的 REITs 价值也会随之上升。
的高流动性符合保险资金流动性需求
房地产作为不动产, 其本身的固定性使得它的流动性较差。如果投资者直接投资于房地产,当需要急需变现时,将付出较大的变现成本。 REITs 作为房地产的证券化产品,通常采用股票或受益凭证的形式, 可以使房地产这种不动产流动起来。而且, 由于REITs 股份基本上大都在各大证券交易所上市,与传统的以所有权为目的房地产投资相比,投资者可以根据自己资金的需要量随时处置所持有的 REITs 的股份,具有相当高的流动性。 REITs 的高流动性,恰好满足了保险资金运用的要求。保险合同射幸性特点使保险公司的赔偿和给付具有不确定性,这就要求保险公司必须保证保险资金的流动性以供赔偿和给付之需。
REITs 能够促进保险资金资金融通功能的发挥
现金流的意义对于房地产行业的影响远远大于其他一般性行业。近年来我国房地产业快速发展,我国房地产开发企业房屋新开工面积、竣工面积、实际销售面积均保持加速上涨的态势,所需的资金也呈逐步上升的趋势。这就导致房地产行业出现了严重的资金缺口,如下图所示。现在越来越多的开发商面临银行贷款难度加大,其他渠道融资难,销售不畅回款难,加之自有资金匮乏,企业运营陷入困境。保险资金投资 REITs 有助于缓解房地产开发资金紧张局面。另外,大多数房地产企业大都依赖于银行贷款,这就会使房地产业的风险在银行积聚,而保险资金的介入会在一定程度上分散银行的风险。此外,房地产业的利润率比较高,RE-ITs 这种创新的投资工具为保险公司分享房地产业的高收益提供了条件。
三、保险资金投资 REITs 面临的风险及风险控制
REITs 面临的风险
①委托代理风险是保险资金投资 REITs 面临的最大风险。REITs 操作过程复杂,涉及多方参与者。其中作为代理人的董事、基金管理人、资产经营者等都可能基于自身利益的考虑而做出损害投资者利益的行为。另外,由于房地产项目投资是一项技术性非