文档介绍：这是估价群朋友拿出来给大家讨论的问题,欢迎发表意见。收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问请先看如下举例:评估内容单价(元/㎡)备注(一)年房地总收益 1、月租金 估价人员对周围同类房地产租赁市场的调查,~/㎡·月(含税),根据估价对象的特点和实际情况确定其正常月租金水平(含税)为18元/㎡·月2、年房地总收益 月租金×12个月(二)年房地总费用 以下六项之和1、维修费 %2、管理费 一般由承租户承担,不予考虑3、出租房产的税率 根据相关文件规定,/㎡.月4、保险费 按房屋重置价格的2‰5、租金损失费 、租赁中介费 按年房地总收益的2%计(三)年房地纯收益 (一)-(二)(四)资本化率 资本化率采用安全利率加风险调整值法确定,%,风险调整值根据估价对象的情况(住宅,风险相对较小)以及当地的房地产发展现状及前景等因素综合考虑后,确定风险调整系数为%,则资本化率r为%(五)可获收益年限(年) 混合结构非生产用房经济耐用年限为50年,如前述,至估价期日,建筑物剩余经济耐用年限40年,土地剩余使用年期为67年。根据规范二者之间取其短者,即取收益年限n=40年。(六)房地合一收益单价(V1) V1=a/R×[1-1/(1+R)n](七)土地剩余年限折现值(V2)=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]÷(1+r)40,在建筑物经济耐用年限届满后,土地尚有27年的收益年限。完整出让年期的土地现值(P):估价对象位于B1区,根据厦府[2005]79号,住宅基准楼面地价为1800元/㎡,估价对象容积率=建筑面积/土地分摊面积=㎡/㎡=,则容积率修正系数=-×+=,容积率修正后的楼面地价1782元/㎡。土地收益折现值的资本化率(r)%为安全利率,再加上1%的风险系数,%。(八)评估单价(V) V=V1+V2=(六)+(七)并取整   这个案例中,土地剩余使用年限的折现值公式想表达的意思是:先求出建筑物经济耐用年限期满后的剩余27年土地价值的时点价值(该时点应为第40年年末),再从第40年年末折现回估价时点即为剩余土地使用年期价值的折现值。以现金流量图表示如下:0             40        67年_____________________________________________V27按我原来想表达的意思:V27=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]是剩余的27年土地价值在第40年年末的时点价值,而V2=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]÷(1+r)40就是我们求取的价值了。但是,这里有一个问题,如果没有任何前提,我们只看这个公式本身,我们会发现,公式的前半部分P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]的现金流量图正常应该是如下表示:0       27               67年__________________________________________