文档介绍：木兰项目前期可行性研究简述
项目简介
1、概况
项目地块
本项目地块位于龙潭总部新城附近,按照规划,龙潭总部新城就是为国际、国内企业量身定做的总部基地,整个总部基地不仅风景如画,而且已有上百家企业入驻,各企业都可拥有自己的独栋办公楼。建成后的龙潭总部新城就堪比美国曼哈顿,成为成都的一张“新名片”。地块属于成都今后开发的热点区域,临近周边还有北湖国际渡假区、十陵风景区等规划园区。
2、发展现状
(1)交通环境
20路、112路、531、532、534、535、城乡2路、902路、三环路环线公交车337途径北湖龙郡,紧邻规划中的七号地铁线,成金(青)快速通道。
(2)人口构成
成华区居住人口中,主要有以下四类:
a)成华区内的打工者,主要分布在龙潭工业区
b)成华片区原有居民,主要分布在周边各乡村居住自留用地区域
c)在成华区上班的人士,居住在近年开发的商品住宅区内
d)部分外来务工、经商人员,主要是一些工薪阶层的人士
(3)现有配套
中小学:龙潭中心小学、龙青路小学、北大附小(龙潭维奥小学)、北大附中特色教学实验示范中学、成都38中、成都理工大学、第四中学(将于今年6月动工,明年9月正式招生)。
银行:中国农业银行、成都市农村信用社、中国建设银行、成都市工商银行
超市:红旗连锁、老邻居、银佳超市
医院:成华区第七人民医院一门珍部、规划中的成都三甲医院
邮局:成都邮局
其他:农贸市场和北湖客运站
4、片区地位
龙潭区在成都的地位属于发展型区域。随着成华区以及龙潭区的发展、企业的不断迁入等,将有较大的发展扩大的可能,结合其居住区的开发,形成新的居民点,不再是单纯的村民居住地。
其在成华区的商业和交通地位是:
a)商业地位:居住区级商业中心为成华区龙潭片区的商业系统
b)交通地位:次干道系统(与周边道路管网及地铁紧密链接)
第二章新政密集出台,市场反应强烈
从09年12月以来政府为了遏制不断攀升的房价,密集出台了系列新政,政策的出台引起了市场的迅速反映,消费者普遍出现了观望情绪,因此本项目在操作中应充分考虑一下政策的影响。
12月5日-7日召开的中央经济工作会议
涉及房地产行业的内容:(1)“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求;加大农村危房改造支持力度,加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造。”(2)推进城镇化、放宽户籍限制,即“要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上,要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制,提高城市规划水平。”
解读:整体来看,中央经济工作会议为明年楼市定调:楼市政策总体稳定“有保有控”;首套房和改善性购房优惠政策有望延续;未再提及房地产业“发挥支柱作用”。中央对于明年房地产投资的调控作两手准备、有保有控,其中特别指出着力保障性住房建设。
另外,推进城镇化、放宽户籍限制这一政策对房地产业的中长期发展是个较大的利好,城镇化进程的推进对加快房地产业的发展将会起到积极的支撑作用,大量农民成为中小城市和城镇的新居民,必然带来大量的住房需求及商业用房需求等。
12月7日结束的中央经济工作会议中没有提及房价及抑制投机需求,指导方针主要是继续支持合理的自住需求,增加普通商品住宅供应。如果说中央经济工作会议对房地产市场着墨不多,态度温和,但其后出台的一系列政策却一次比一次严厉
,意在校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上面的误解与盲目乐观。
“营业税优惠政策取消”
12月9日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会议宣布:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。这就意味着,房贷7折优惠继续执行,首次置业购买90平方米以下住房可享受契税1%的优惠,但营业税减免优惠会全面取消,%的营业税,证满5年以上的房屋免征营业税。
解读:营业税优惠政策取消使得房屋流通中税费成本大幅提高,对个人投资投机性购房是个较大的打击,同时产生阶段性平抑房价的作用,这也是抑制和打击楼市房价的初衷;另外在交易心理层面上,营业税优惠政策取消不但对二手房,也会对新房市场产生一定的震慑和影响,这对于目前过激的恐慌性购买需求会起到一定程度的平抑作用。
“国四条”—— 12月14日召开的国务院常务会议上,提出了“加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”等措辞
[公报原文] 一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。
解读:增加普通住宅供应的说法较为笼通,中低价位