文档介绍：三威大厦项目前期定位报告

总体市场研究
地块区域研究
区域物业市场研究
项目本体及定位研究
整体规划建议
项目营销执行
总概
一总体市场研究
济南2011年销售统计
总体市场背景分析
房地产新政分析
济南2011年销售统计
2011年以住宅成交为主,其余物业类型成交量小
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国家经济刺激政策效果明显,2011年济南住宅、公寓、写字楼及商业销售量较去年同期明显下滑;济南房地产销售以住宅为主,公寓、写字楼及商业销售量少
Part -5月份销售统计
公寓售价最低,略有下降;住宅、写字楼及商业售价平稳
在售公寓项目距市中心较远,居住舒适性较差,其销售均价最低;住宅销售均价元/平米,与去年同期相比价格保持稳定;公寓项目因供应集中,去化量较小,成交价格略有下降;写字楼及商业物业销售价格保持平稳
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总体市场背景分析
政策效果显现;住宅“价低、量降”;房地产开发风险犹存
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自2011年下半年开始国家及地方政府颁布一系列调控措施,使济南住宅成交量节节下滑,出现“价低量降”的局面。
济南房地产销售以住宅为主,公寓、写字楼及商业销售量少
随着济南大规模的拆迁改造等,济南较多适销房源上市,均为市场提供了大量的客户群体,同时,济南的刚性需求量大;
但国家调控政策仍在持续,政策走向并不明朗,宏观经济的全面恢复尚需一段时间;且因济南住宅供应量较大,市场竞争将更加激烈,房地产开发仍有较大风险
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房地产新政分析
2011 年房地产市场调控为2010 年调控的延续和深化。2011 年,为进一
步巩固房地产调控成果,中央升级调控力度,综合运用行政、经济手段,仍以
抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上,限购严厉程度继续加
深、范围不断扩大,各地方政府出台年度房价控制目标,实行考核问责制,差
别化信贷更加严厉。货币信贷方面,为管理通货膨胀,央行年内加息3 次,
提高存准率6 次,货币政策持续紧缩。此外,房产税改革取得新突破。保障
房方面,加大保障房建设仍是2011 年的重头戏,2011 年已完成开工建设1000
万套保障房任务,中央政府加大保障房融资支持,重视保障房建设质量和公平
分配。2011 年12 月,中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇,
促进房价合理回归”。
Part 房地产新政分析
2012 年房地产政策基调:坚持房地产调控政策不动摇
二区域物业市场分析
公寓市场分析
商业市场分析
写字楼市场分析
市场总结
(一)公寓市场分析
济南东部主要在售公寓统计
优秀公寓项目分析
公寓客户分析
市场总结