文档介绍：百汇城市广场
项目营销总攻方案
2012年7月
当风从东城吹来我们依稀记得她的气息
根生土长的老合肥
市场前言
FORWORD
宏观背景分析
住宅公寓市场分析
项目本体分析
客群分析
1、央行决定自2012年6月8日起降息。,;自2012年7月6日再次降息,;。此次下调特意重申了差别化住房信贷政策和抑制投机投资购房,表明国家限购、限贷的宏观调控政策不会改变,全面落实差别化的住宅信贷政策,满足首套房贷款需求
2、6月26日上午商务部通报1-%%,。其中5月份,商务部监测的3000家重点零售企业中,住类、%%。今年以来消费增势不尽如人意
宏观市场环境/ 城市规划/ 区域概况及发展规划
宏观背景分析
3、2012年上半年及二季度国民经济运行情况。初步测算,上半年国内生产总值227098亿元,按可比价格计算,%。其中,%,%,上半年和二季度GDP双双“破8”。这是从2009年2季度以来经济增长首次出现“破8”的局面。国家统计局表示,房地产调控是今年经济增长速度下滑的重要原因,但为防止房地产泡沫化对经济的长期发展的冲击,房地产调控不能放松
6、针对前期其他地方出现房贷优惠政策,7月10日,合肥徽商银行接到“首套房85折优惠”的口头通知,合肥首套房85折希望大增
4、今年即将召开十八大,政府为了社会稳定,避免陷入“塔西佗陷阱”可能会一改过去房地产调控越调越高经历,使得房地产价格平稳发展。2012年至今,温家宝总理共6次强调必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策
5、财政部7月13日公布数据显示,上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,%。而在营业税收入中,房地产营业税则减少183亿元,%,但刚过去的6月份单月数据开始呈现回暖迹象
宏观市场环境/ 城市规划/ 区域概况及发展规划
宏观背景分析
观点:目前国内经济走向不明显,甚至有继续下行压力,但房地产调控依然持续
2012年1—6月合肥市住宅商品房供销关系图(不含四县一市)
新增
关系比
销售
2012年1—6月合肥住宅均价(不含四县一市)
单位:元/㎡
单位:套
单位:套
2012年6月合肥各区属住宅备案情况(不含四县一市)
市场新增量及销售量进入6月份双双突破6000套,其中瑶海区住宅成交872套楼市,/㎡, 元/㎡/㎡,%,目前年内最高涨幅
1~6月,合肥市销售住宅类商品房28518套,跌破3万套,为近五年来销量首次下跌到了3万套以下
宏观市场环境/ 城市规划/ 区域概况及发展规划
宏观背景分析
观点:
1、国内经济走势不明朗,甚至有继续降速可能,而目前政府新投入保增长方式以粗放式的投资为主(例如近期2万亿新投资,大量流向高铁项目),属于典型治标不治本,后续市场改善期望较小
2、所谓楼市回暖,目前只是表象。因为前期刚需市场被大量压抑,在4~6月小幅反弹,在政府无刺激性政策出台情况下,有待进一步观察,等待后续结果
因此在目前局势不明朗的情况下,建议:缩短项目流程,加快销售进程
合肥城市规划战略
一主城
即主城区,规划建设中央商务区,逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区
四中心
一是以高新技术开发区为依托,建设中国科学城,发展IT产业,打造城西副中心
二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区,重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业,打造城北副中心
三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园,重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业,打造城东副中心
四是依托经济技术开发区、桃花工业园区,突出发展现代大工业,逐步发展成为国家装备工业基地,打造城西南副中心
一新区
依托滨湖新区规划,打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区
合肥141城市规划图
本案
项目处于合肥主城区次中心地带,随着经济的发展城市规划战略的提升和新的行政区域的划分,大合肥发展战略定位将给本区域物业发展创造更多有利条件
宏观市场环境/ 城市规划/ 区域概况及发展规划
宏观背景分析
合肥城市规划(2006~2020)
中心城区建设用地规划图
中心城区城市分区规划图
城市规划将中心城区划分为八个城市分区:老城区、东区、北区、西区、南区、经开