文档介绍：百乐时代广场写字楼市场调研市场部-2012-02-28目录PART1整体市场分析PART2办公市场调研PART3待售项目概况PART4本案物业配比论证PART1整体市场分析整体市场分析无锡写字楼市场发展历程成长期发展期启动期萌芽期20世纪80年代,无锡主要走的是农村经济发展模式,大力发展乡镇企业,创造出了著名的“苏南模式”,但是存在着经济规模有限,经济结构不合理等诸多因素,因此办公市场尚处于一个休眠期,进入90年代以来,无锡人抓住对外开放的机遇,以工业园区建设为主要载体,大力引进外资、发展对外贸易,这使得办公楼市场迎来了新的发展机遇。“九五”初期无锡市办公楼市场的市场供应和需求量较90年代初期有了不小的增长,但是依旧没有形成一个完整的细分市场。进入21世纪以来,无锡作为全国首批14个对外开放城市之一开放型经济更加蓬勃发展,对外贸易高速增长,催生了大量民营企业的诞生和外资企业的入驻,这在一定程度上也就对办公楼产生了“量”的需求,无锡整体办公楼市场供应量也逐年增加,办公楼市场进入快速发展阶段。随着“十一五”规划的实施,在我国国民经济持续高速增长的背景下,无锡经济也持续向好,GDP连续以两位数高速增长,开放型经济的快速发展,加快了企业与国际接轨,大量境外知名公司看好无锡未来的发展前景,纷纷进军无锡,推进了无锡城市国际化的发展,这也引发了对无锡办公楼的需求又一次快速增长,并且开始从量的追求向质的追求,受众多高端需求的刺激,无锡办公楼市场也开始逐渐与世界级标准接轨,众多甲级写字楼的面世标志着无锡办公楼市场进入了又一轮的高速发展期。2000年以前2000~2003年2004~2006年2007年以来整体市场分析启动期特征总结该阶段内主要代表项目为:天安大厦、佳福大厦,此阶段内写字楼产品品质虽然有较大幅度的提升,但是从整体看,依旧处于较低水平,与目前市场的主流写字楼产品包括本项目产品之间存在一定的差距,故在本报告中简述。市场特征产品特征客群特征城市经济进入快速发展阶段,也给城市房地产市场带来了新的发展契机,对外贸易高速增长,催生了大量民营企业的诞生和外资企业的入驻,这在一定程度上也就对办公楼产生了“量”的需求;无锡整体办公楼市场供应量也逐年增加,办公楼市场进入快速发展阶段;传统的办公楼已经无法满足日益发展的企业需求,市场迫切需求更高端、更现代化写字楼的出现。主力面积为130-180的面积为主,项目主要是以毛坯房为主;项目逐渐发展为高层建筑为主,开始引入智能化系统,并由专业的物业管理公司入驻进行管理;建筑形态开始丰富,外立面材质开始采用高档石材以及高档面砖;车位开始成为项目主要的着重点之一。此时期内购买及使用客户,主要有二类:第一,投资客户,此类客户由于从股市中获益,手有闲散资金,看好未来房地产市场的发展,开始进入房地产市场投资,主要以长期出租为主;第二,以办公为目的自用客户,城市经济的快速发展也给众多创业者带来了机会,需要有商务氛围浓厚的写字楼来作为固定的办公场所。整体市场分析发展期特征总结在该时期内,无锡写字楼市场诞生了例如华仁·逸景国际、东方广场、华邸国际大厦等写字楼项目,在硬件设施方面、户型布局、建筑形态以及智能化设施方面有明显的提升。客群特征产品特征市场特征结构:采用框架剪力墙;层数:层高大都超过20层,基本为30层以上;配套:5A写字楼标准;通讯自动化(CA)、办公自动化(OA)、建筑设备自动化(BA)、防火自动化(FA)、安全保卫自动化(SA)开始出现人性化服务,商务中心、票务、问询、邮政、银行、美容美发、康乐、洗衣、工作餐、标准服务、特约服务、停车场、保洁、保安服务等内容;户型:依旧以大面积为主,但是可以随意分隔,设计依旧是中规中矩。城市房地产出现高速增长;写字楼项目分布逐渐形成区域性,市中心和蠡园开发区成为写字楼项目的集中地;经营方式出现多样化,出现以整租为主的写字楼项目,主要的代表性项目有东方广场和华仁·逸景国际;区域分布逐渐以产业结构挂钩,产业布局为未来写字楼发展形成导向作用。投资者依旧占有较大部分的比重,特别是市中心板块的写字楼项目更是受到热捧;多数外地企业开始进入无锡市场,对办公楼市场需求开发放大,写字楼行业分布也呈现多元化的趋势;由于此时期内高端写字楼项目为数不多,因此租金水涨船高,因此也限制了不少小型企业的入驻。整体市场分析成长期特征总结2007年以来,无锡写字楼市场进入又一个快速发展期,摩天360、红豆国际广场、润华国际大厦等一些超高层项目的交付使用和兴建,使得办公楼市场整体品质有质的提升,逐步向甲级写字楼方向靠拢。结构:钢结构;层数:超高形式,以建设区域标志性建筑高度为标准;用途:打造国际影响力、扩大知名度、赢取利益;体制:土地出让、产权形式、国家鼓励;配套:基本与第三类相同,但是在建筑标准上有更深一层突破;