文档介绍：项目思维导图
以产业园为特性的地产项目,我们从项目主体出发,结合市场环境、资源特征及政
策导向,以发展的视野进行战略方向思考,在此基础上制定整体发展路径。
做什么? 怎么做?
产品定位产品组合策
本体研究略
基地条件产品类型产品风格策
发展类型写字楼
开发实力略
产业集群商务别墅产品服务策
品牌影响
总部基地住宅略
综合园区公寓项目开发模式
产品
交易平台商业战略……
开发环境研究删选因素配套发展
……基地条件
市场环境……发展
开发能力思路
区域发展市场环境路径
产业特征目标群体收益目标及
政策导向经济效益分
…………
析
标杆项目研究及借鉴
2
目录
1 项目本体研究
2 开发环境研究
3 目标市场梳理
5 项目定位思路
4 经典案例借鉴
6 产品规划方向
7 经济效益预估
8 UPCS服务模块
3
UPCS视角
溧阳,
千年古邑
三省通衢之要地
国信与江苏软件园选择了这片蓄势待发的热土
展开旗下产业园区在华东地区的又一个重要布点
首先从项目本体出发,探寻园区发展方向
4
项目本体研究
5
地块区位本案地处溧阳城南片区,天目湖工业园内,距离南
京约90公里,
溧阳市区方向
地块位于溧阳市南部片南京方向
区的悦朋路南侧、241
省道西侧、西干道东侧。
基地位臵
根据溧阳城市总体规划
及天目湖工业园区规划宁杭高速
文件,基地位臵所属区
域既属于溧阳城南片区,
又属于天目湖工业园区,
241
因此,基地受到城南片
区规划及天目湖工业园
省
区规划的双重影响。
道
6
项目占据天目湖工业园东北角,占地面积13万平米,体量不
经济指标大,中低密度开发,即将规划为集商务办公、科技研发、商
务配套等功能于一体的生态型、花园式的研发园区
地块主要经济指标:
占地面积:㎡ 241
容积率: 地块
总建面积:20万㎡省
住宅开发:㎡
道
办公研发:10万㎡
配套商业:1万㎡
酒店公寓:㎡
项目建筑面积20万方,但“麻雀虽小五脏俱全”,规划功能较多,难以发挥规模效应,
过多的物业规划,也给本案的建筑设计、排布等带来一定的难度。
7
从交通来看,项目地处宁杭高速溧阳出口及241省道交
外部交通界处、溧阳市南大门位臵,地处交通要道,具有得天
独厚的区位优势
宁杭高速溧阳出口
从项目地块方向看宁杭高速溧阳出口
8
对外交通依托宁杭高速和扬溧高速,可快速直达南京、镇江、
外部交通扬州、杭州,虽到苏锡常三地需转道,但总体而言,交通仍
较为便捷
溧阳处于宁杭高速中间位臵,通
镇江

达南京或杭州;随着宁杭高铁的
通车,这一行程的时间可以缩短
到20-30分钟。
通过扬溧高速,从溧阳可以直达禄口机场
镇江、扬州。
溧阳
通过宁杭高速转道南京机场高速,

京禄口国际机场。
从溧阳到达苏、锡、常三地则转
道,不是很方便。杭州
9
从区内交通来看,从本案出发通过241省道,5分钟内
区域交通即可到达溧阳市区,8分钟到天目湖景区,区内交通也
十分方便
从本案地块经241省道
往市区约5分钟车程
至溧阳市区大约需要5
分钟车程左右。
本案靠241省道旁边有
溧阳公交天目国际村站,
本案
分别有7、107、109三
路公交车经过,从5:
30-17:30之间均有车
经过。
从本案出发可以通过
241省道和天目路两条
主要干道到达天目湖景
天目路 241省道
区,路程大约7-10分钟
车程左右。往天目湖景区约7-10分钟车程
10
地块四至从地块四至来看,地块241省道以东为商业居住
及燕山风景区,南、西、北三面均为厂区
东北部可以
地块北部过悦朋路主
清晰看见燕
地块南、西、北三个方向要为溧阳箱包厂厂区
山景区
都是企业厂房;
东边越过241省道,目前以
住宅及商业等配套设施为
主;
靠近燕山一带住宅均以别
墅形式出现,其他住宅则地
为普通多层或者多层洋房
的形式出现,小高层、高块
层住宅在区域内比较罕见。
商业配套基本以社区底商
西部河流及厂房
的形式出现,天目国际村地块南部主要东部生
活居住
建有特色商业街。是工厂区
商业区
11