文档介绍：停车场所有权归属研究 ,我国城市住宅小区停车位的增长跟不上车辆保有量的增长,小区停车位供求的矛盾日益尖锐。早在2006年的一项相关调查中显示全国供轿车停车的停车位缺口在400万个以上,其中北京市缺口29万个、每年新增的轿车在20万辆以上,上海市停车位缺口85万个、每年新增轿车10万辆,广州市停车位缺口42万个,深圳市停车位缺口40万个,南京市停车位缺口30万个,杭州市停车位缺口12万,然而这个数据在当今已成倍的增长。伴随着开发商与小区业主对于停车位的权属纠纷不断,全国却尚未出台统一的法律法规来对停车位所有权进行确权和规范。本文试图从现有的规定出发,参考国外相关的立法情况,借助物权理论研究的成果,来分析商品住宅小区区停车场的产权归属与使用问题,并根据存在的问题提出完善建议,希望能引起重视,使商品住宅区停车场的产权归属与使用制度不断发展、完善。 (位)权属现状 (位)的含义停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元。停车场是指在露天或者地下设置的,供各种机动车和非机动车停放的场所,由若干个停车位组成。停车位和停车场存在着必然联系,停车位是构成停车场的最基本的元素,“也就是说,停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所则是停车位的集合形式”{3}。与停车位、停车场相关的概念还有停车库,停车库是指设置于建筑物内部的独立的专用于停放车辆的场地。其与停车位不同的是,停车库是具有封闭特征的设施,而停车位是只在其边界设定示意的区分标示。本文所涉及的停车位,不包括独立密闭的停车库,仅指设置于地上或地下各种开放式空间形式的停车位。在现实生活中,由于停车场的种类繁多,如果单独只讨论停车场的权属关系必定会有所疏漏,所以只要明晰停车位的性质,其他关于停车场的权属问题也会不攻自破,这也是本文从停车位的角度出发进行研究的基本原因。 (位)的分类(一)不能销售的公共配套设施开发商依照政府的法律法规修建停车场,具有强制性的法律义务,是为小区生活的业主提供便利,并不是以牟取利益作为根本出发点。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定:“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备,商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。”(二)可以销售的公共配套设施尽管开发商会依据政府的法律法规修建停车场,但法律并没有明确要求开发商无偿将停车位交给业主使用,因此只要具备相关的条件,开发商仍然有权销售停车场中的车位。地下停车位与房屋的关系不同于消防设施和高层建筑、水电管线和普通房屋的关系,即地下停车场并不是房屋的必备设施,它与房屋并不是主物与从物的关系,而是相对独立的建筑物。因此,在商品房买卖合同中若没有特别约定,不需要从物随主物一并买卖转让。开发商如果没有在购房协议及商品房买卖合同中承诺为小区业主免费提供停车位,且地下停车场也没有计入小区的公摊面积内,业主便无法要求开发商为其无偿提供停车位使用。(三)非住宅区的配套设施此类停车场的修建只要合乎法律法规的审批条件,当由开发商自由支配,即可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。而对于开发商能否拥有这类停车位的所有权有赖于国家出台相关的法律法规予以确定。目前我国已有一些城市出台了相应政策,如在杭州可以为地下停车位颁发土地使用权证。2003年1月1日起北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》中规定:“销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证,也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。”在不久的将来,我国一定会有更多的城市出台政策来界定停车位产权的问题,当停车位具有独立的所有权,其也可以具备不动产的属性,实现抵押、转让的权利。(四)利用人防工程改造的地下停车场我国1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间的立法。此类停车场就是利用人防工程改造的停车场,根据《中华人民共和国人民防空法》第18条规定:“人民防空工程是指为保障战时人员有物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”因此,它也具有军民两用的性质。由于人防工程是国家的人防战备设施,在《中华人民共和国人民防空法》第五条中“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者使用。”界定了“谁投资