文档介绍：:..项目分析及定位一:用地环境分析1:土地性质调查*地理位置*地质地貌状况(配图介绍)*土地面积*七通一平现状2:用地周边环境调查*地块周边建筑物*自然景观>历史人文景观*环境污染调査3:地块交通情况调查4:周边市政配套设施调查>购物场所>文化教育*医疗卫生*金融服务>娱乐、餐饮、运动*生活服务*周边不利因素小结:二::周边楼盘土地价值类比分析(周边土地价格或同等物业的土地成木分析)3:地块可提升价值判断(1) 地块价值提升的主要因素宏观经济和产业相关政策调整变化是重要的外部因索。>宏观经济>产业政策变化(2) 产品定位和规划设计水平是关键因素(3)小区配套和物业管理的重要性。(4)形象包装和营销策划的作用(5)产品的实现能力和工程质量是根本(6)发展商的品牌和实力是基石4:重点参考项目价值实现要素分析(2・3项)价值提升和实现要素项目1项目2宏观经济及产业政策・宏观经济快速发展期•房地产爆发式增长,供需两旺,价格快速上涨;•产业政策影响小:不受“90/70”制约・宠观经济快速发展期•产业调控逐步实施,对一期影响不大;・未受“90/70”调控市场定位及规划设计・第一个成规模的纯商品房住宅区;客群私营业主及个体工商占XX%左右;企事业单位(公务员)人员占XX%左右。•规划设计水平代表2005年以前当地的绘高水平,以联排别墅提升项目形象,户型方面经过推敲。・以"XXXX"为目标";•规划设计代表了目前XXX的最高水平,主轴线景观单体外檐冇突破性进步。小区配套及物业管理・无特别配套设施;•封闭管理,未强化物业管理。•有会所,但未作为卖点进行提炼;•封闭物业,安防系统形彖包装及营销策划•有外展侍楼中心、沙盘演示,较当地市场是“从无到有”的突破;•较单一的营销手法・以“售楼中心”为重耍形象代表,较前者达到了“人有我优”;・无特别策划产品的实现能力及工程质量・高于当地平均水平・施工速度迅速、质虽上乘・高于当地平均水平・施工速度快发展商品牌实力•是否同十当地品牌・是否高于当地品牌5:本项目定位诸要素实现后的价值研究价值提升和实现要素价值提升价值实现程度项目1项目2本案经济、政策和产品5%市场定位和产品40%小区配套和物业管理20%形象包装和营销策划20%产品包装和营销策划5%产品的实现能力和工程质量5%发展商品牌和实力10%总计100%三:项目SWOT分析1:优势:小结:2:劣势:小结:3:劣势的弱化于转化(优势)小结:4:机会小结:5:T(威胁)小结:项目定位一:目标客群定位1:潜