文档介绍：中华美食文化博览城租金定价方案2010年4月目录?一、租金定位参考依据?二、项目本身情况分析?三、类似市场分析?四、项目周边市场的租金情况?五、商家承租能力?六、租赁条件?七、租金细化方案?八、招商策略一、租金定位参考依据:?项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位,同时又遵循市场规则,参考市场价格。本项目的租金定位参考依据主要为:–项目本身条件分析–类似市场及周边市场租金水平–商家在本商圈所能承受的租金水平–长期发展与稳定经营二、项目本身情况分析(一)商圈分析?项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围,人气远远不如王家湾、钟家村、经开万达广场等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大量专业市场集群,竞争力也较强,具有一定影响力。江海东路、广瑞路、锡沪路三条街道各有特色:江海东路是交通要道,车流量大,以汽车配件为主,其他店铺很少;广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主;而锡沪路以装饰、建材为主;?专业市场集群占据区域内商业龙头地位,并推动区域经济的发展!传统零售商业氛围淡薄,餐饮娱乐缺乏,形象档次低!商圈内人群3购物、餐饮娱乐消费不便。?新开业的人信汇传统零售业态经营状况一般,但餐饮类经营较为火爆,成为人信汇最有人气的业态。?家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高,?餐饮/休闲占比仅为17%和3%;且档次极低,分布零散。?总体上,项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。?除与区域业态一致的如家居建材等业种外,生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5元/日/㎡。?商圈零散商业业种比例图示:(二)美食城优势分析?项目位于市府三个重点开发片区内,大交通、政策优越;?五洲三个项目连成一片,商业规模将达约60万平方米,规模优势明显;?本项目一期总面积近2万平方米,有利于形成集群市场;?三角形地块,面临自然河道,可规划自然景观;?开发商的品牌实力与商业开发、运营经验;?周边200万平米的成熟专业市场集群,配套业态缺失和空白。?商圈辐射近30万人口,消费潜力巨大?目前周边商业氛围淡薄,规划利好暂无法呈现;?广益路不允许开设机动车道口,限制临街交通组织;?南面临河,西面正对高架桥,展示面规划受影响;?片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁;?无锡其他潜在竞争项目的威胁;?房地产市场发展过快,未来市场走向面临一定不确定性。?本项目作为新开发项目,不能当做成熟商业对待,须考虑到附近哥伦布广场的竞争。(三)美食城劣势分析?清扬路餐饮现状:?位于南长区,临近佛教胜地南禅寺,旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全,开发时间早,经营时间长,游客众多,餐饮集中,是无锡人吃喝玩乐的常来之地。?整体租金水平较高,约为100-110元/方/月,经营情况良好;?品牌商家云集,如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等,其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、米乐星KTV等。三、类似市场分析?青石路餐饮现状:?北塘区进入无锡市中心的主要途径,无锡餐饮集中片区之一,功能主要有居住、购物、商务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等,道路宽阔,人车流密集,商业发达,区域内开发时间早,建筑比较陈旧;?青石路租金较高,平均130元/方/月左右,餐饮租金稍低,在100-130元/方/月之间。?餐饮代表商家有:澳门豆捞、北京烤鸭、永和大王、豪客来等;无锡市类似市场调研