文档介绍：农村宅基地使用权流转模式探讨       随着我国城市住房制度改革的不断完善,经营性国有土地使用权的市场化工作基本完成,无论是商品房还是房改房,其所有者都可以将住宅连同相应的土地使用权一起上市转让,进行自由交易。但是,受现有法律、法规的约束,我国农村宅基地使用权(以下简称农村宅基地)交易市场尚未形成,农民拥有的宅基地无法进行合法流转。建立农村宅基地交易市场,允许农村宅基地上市公开转让,不仅可以增加农民收入、加快农村中心村、镇建设,而且对盘活宅基地存量,节约耕地资源,保持耕地面积总量平衡,缓解当前紧张的城市发展建设用地都具有十分重要的现实意义。  一、现行农村宅基地管理制度存在的主要问题  根据现行法律、法规,农村宅基地由村集体组织按各省(自治区、直辖市)规定的每户标准,从村集体所有的土地中采用无偿、无使用年限的方法划拨给村民使用,村民对宅基地只能自用,不能进入土地市场进行公开转让,也不能用于抵押或出租。随着我国市场经济体制的建立和不断完善,现行的农村宅基地管理中有关不允许农村宅基地上市流转的相关规定,已经引发了许多问题。  1、人均宅基地面积严重超标  《中华人民共和国土地管理法》明确规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但由于基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理,再加上采用的是无偿、无期限的使用制度,出现了农民超标准占用宅基地建房;未经土地管理部门批准任意在承包责任地上建房;建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地;一些乡、村领导干部凭权力、关系占有多处宅基地等问题。笔者所在的浙江省嘉兴市,据市国土资源管理局提供的统计资料显示,截止到2003年底,,,人均宅基地达到166平方米,超过省级标准66平方米,造成了土地资源的极大浪费。  2、市郊农村出现大量“空心村”  长期以来,我国农村宅基地一直采用无偿、无期限的使用制度,村集体组织按大户、中户、小户的标准无偿将集体土地划拨给本村村民作为建房的宅基地。近年来,随着我国经济的不断发展以及许多城市户籍制度的改革,一些富裕起来的市郊农民纷纷进城购房,成为城市居民。他们留在农村的宅基地,受现行法律、法规的限制,不能进行公开合法的转让,但这些宅基地是通过合法途径得到的,村集体组织也无权收回进行处置,闲置的宅基地无法复耕导致市郊农村出现大量“空心村”。  3、村、镇建设规划难以落实  沿海经济发达的许多省份,近年来虽然多次制定过中心村、镇建设规划,但由于涉及农村宅基地置换、转让这一难题,中心村、镇建设规划落实的效果并不理想,农民住宅处在低水平重复建设之中,经常出现“只见新屋,不见新村”的现象。居住规模小、生活基础设施缺乏的自然村依然大量存在,大量分散建造的农居,不仅使村、镇建设规划难以落实,而且也导致自然村缺乏必要的生活基础设施,环境脏、乱,居住质量很差。  4、宅基地交易纠纷不断  农村宅基地的性质属于农村集体所有,按我国现行法律、法规,农民对自己依法获得的宅基地只有使用权,没有处置权,不能进行转让。但是,对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让,国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定,但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请