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关于租赁合同的若干问题
姜强
20090924
一、若干强制性规定与合同效力
1、未办理施工许可证、竣工验收合格证以及消防验收合格证等房屋租赁合同的效力如何?
2、无效说及对无效说的评价
3、强制性规定与合同效力之关系:理论与反思。《合同法司法解释(二)》第14条的意义与不足。
二、司法解释的处理方法
1、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的处理方法
2、司法解释的处理方式:
(1)违法建筑租赁合同无效:可补正
(2)违法临时建筑租赁合同无效:可补正
(3)房租使用费:有效对待
(4)违反《建筑法》、《消防法》导致合同目的不能实现:可解除
三、租赁合同解除权的除斥期间
1、《合同法》第95条规定的几种除斥期间
2、应当类推适用商品房买卖司法解释第15条的规定
3、承租人在租赁期间存在迟延履行或部分履行的行为,但是后来又都全部给付租金,出租人也已接受。在双方又依约履行一段时间后(在迟延履行发生后不到一年),出租人又以该迟延履行为理由要求解除合同的,如何处理?
四、租赁合同解除的时间
1、实践中的做法:解除权行使之时为合同解除之日;法院判决生效之时;判决认定起诉之日为合同解除之时。
2、应当区分解除类型判断合同解除时间:
(1)合意解除
(2)约定解除权和法定解除权
(3)如果当事人并未向对方发出解除合同的通知,而是直接向法院起诉要求解除合同,并且恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的,解除合同的时间如何判断?
五、解除后的法律后果
1、合同解除与违约金责任
(1)合同解除后,违约金责任是否适用?
(2)解除前的迟延履行违约金的计算从何时起