文档介绍：北京祈年殿大街项目商业概念规划建议书(修改版)一、项目现况分析(SWOTAnalysis)在为木项日进行概念规划Z前,必须了解木项目身处的环境和其优点(Strengths).弱点(Weaknesses)>机会点(Opportunities)和威胁点(Threats)等。本项目以其位处之区域,就簡业角度观之,可谓为「深具潜力,但必须努力用心经营,才能发挥其应有的能量」。以下为木项日现况分析,内容如下。优点(Strengths)弱点(Weaknesses)•邻近成熟衙业区和天坛等歷史•连接邻近商圈及项目左右两古績的旅游景点。侧之商业活动和氛围不足。•邻近的中、高档住宅社区,已遂•周边道路未完善,且门前为交渐成形。通干道,车速快且暂时无法形•开发衙计划长期经营本项目。成步行客源。•本项目乃集合酒店、写字楼、商•地形狭长且深度相对较浅,创场和酒店式公寓等元素的综合造室内回流动线较为困难。开发的一部分,将可自创需求和•需自行创造商业价値较为被商业价値。动。机会点(Oppoituniti^s)威胁点(Threats)•弥补商圈内缺乏之商业元素呛0•打造新商业氛围之成本不低,造独特市场区隔。其中包括时间和金钱。•借邻近中、高档住宅社区,建立•因未具经营成绩记录,前期租稳固客源。金收入有可能被压低。•透过与新世界酒店三期計划合•血積量體較小,无法发展多元作,提升祈年殿大街的商業价的業種業態,而影響競爭力。値。•透过一體的建築、室內与景觀設計,提升项目在消费氛圍上的附加价値按上述Z现况分析,归纳成以下几丫规划方向上的考量重点:木项日必须以整体崇文商圈Z现有发展状况,研究制定独特的市场区隔,以创造白有的目标消费吸引力,同时亦增加整体商圈的吸引力。木项1=1虽位于成熟商圈范围内,但因有一定的路程距离,且连接街道门帘商业并未成形,使移动商圈内人潮较为困难。而也因此,使在区位上邻近成熟商业区的优点,可能谋导整体规划方向及未来经营绩效的预期成果。真正的优点可能是在开发商愿意长期持有经营上,因为木项日之潜在能量,须经一段时间培养,而只有单一经营管理体系方能体现目标方向。本项H需与写字楼、酒店和酒店式公寓等项H连为一体,以整体的量体和多元的功能,创造并提供各项目复合型的交义需求。此外,结合各项目作整体考量,方能为各项目创造其原有功能以外的附加价值。因量体较小,无法发展多样化的商品组合。因此,本项目的业种业态组合应以集中策略的方向,创立项目本身的独特性。与紧邻的新世界第三期酒店及写字楼项日合作,有效地延长和提升临祈年殿大街的商业氛围外,亦同时以较大的量体和较全面的商品,成为崇文区的另一吸引力。在交通动线方血,需确保四周道路畅通,客车(包括出租车)和后勤交通动线必须分离以应不同的需求。&因地形狭长且被分割为三丫区块,在建筑设计上可充分利用临路的面宽,形成一大型的厨窗。此外,为了创造有效的室内动线和增加使用面积,可将二层以上的楼层以空桥将三幢建筑加以连接。,有可能因此而使未来营运收益被压低。因此,必须有效地控管整体建筑成木和未来经营成木,以建立健康的长期经营体系。本项H位处于北京市中心「崇文商业圈」内,毗邻祟文门内大街上的新世界百货商圈,以及为数不少新开发的屮、檔住宅社区,而木案在区位上的另一特色则是毗邻众多深具历史价值的古绩和旅游景点,其屮有天坛、鲜鱼