文档介绍：大连亿达后山项目
整体定位及发展战略报告
项目研究工作的阶段划分
项目整体定位及发展战略
启动期定位及
物业发展建议
项目营销战略与策略
项目发展战略
项目整体定位
启动期定位
物业发展建议
项目营销战略
项目营销策略
第一阶段
第二阶段
第三阶段
工作内容
提交成果
研究内容
项目与园区关系研究
项目背景研究
潜在消费者研究
类似项目案例研究及案例与项目适应性分析
启动期市场现状分析
成功启动模式研究
成功案例研究
模式及案例适应性分析
营销模式研究
营销案例研究
市场及消费者研究
亿达已有项目营销模式研究
项目整体定位及发展战略
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报告结构
宏观大势研判
发展方向设定
地块解析
首推:中位发展方向
其次:上位发展方向
发展方向评判
客户目标解读
核心问题
核心问题解决模式
发展战略
项目定位
客户定位
形象定位
产品定位
开发节奏
案例借鉴
关键举措
前景展望
宏观大势研判
价值挖掘
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房行东方
房地产专业交流平台
/
4
大连市近年GDP及固定资产投资额加速增长,能够支撑房地产市场长期看好
近几年,大连市GDP年均增长都保持在两位数,远远超过全,而且增幅不断上升。这说明大连的经济完全能够支撑房地产业的快速发展。
大连市固定资产投资增幅连年攀升,%,绝对值达到716亿,居全国同级别城市前列。大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用
与其他省级和副省级城市相比,虽然大连市的经济总量偏低,但是增长速度是最快的,而且还有很大的发展空间
大连历年经济发展状况
直辖市
副省级城市
北京
上海
天津
重庆
大连
成都
武汉
西安
GDP(亿)
3612
6251
2387
2250
1633
1871
1662
940
较上年增速
%
%
%
%
%
13%
%
%
5
大连市人均GDP快速增长,房地产市场处于从高速发展期向平稳发展期过渡
近年来大连人均GDP增速较快,表明大连城市经济富有活力,经济增长较快,人民生活水平逐步提高
大连人均GDP从 2003年的3744美元大幅跃升到04年的4479美元。按照国际经验,这预示着大连的房地产市场仍在快速发展期
经济的快速发展给房地产市场的发展提供了坚实的经济支撑
大连历年人均GDP发展状况
800-4,000US$
4000-8,000US$
8000-20,000US$
0-800US$
启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期
人均GDP与房地产发展关系
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从房价收入比、人均居住面积等指标看大连房地产市场还有较大发展空间
03年数据
北京
上海
深圳
重庆
成都
沈阳
大连
人均居住面积
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收入房价比
注:国际上收入房价比合理范围:1:6,国内目前大致范围:1:8
大连和几个主要城市的房价收入比
,超过了国内的合理范围,房地产业存在一定风险
2020年我方米
,.
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大连偏紧的土地供应政策带来了相对均衡的供需关系
大连市政府有意识保持土地供应面积适度偏紧,从而保持商品房供需平衡
受到土地控制的影响,大连商品房空置面积从03年开始下降,其中住宅空置率占商品房空置率的比例更是大幅下降
8
大连房地产新政 ——控制炒房行为、加大中低价房供应力度
关于调整和改善住房供应结构、
进一步加强商品房销(预)售管理、
规范房地产开发企业开发建设行为、
建立大连市房地产市场信息系统和预警预报体系、
补充国有土地使用权出让招拍挂方式、
房屋拆迁实施属地化管理、
经营性开发项目用地规划管理
对房地产开发中超建行为进行处理
弱势群体可选廉租住房
低收入者可选经济适用房
8项新政
“三房制”
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新政后的大连土地市场:开发商拿地变得理性,同时不乏对未来的信心
1月25日,9个地块8个地块成功出让。
其中,位于中山区解放路附近的2004———超出底价2亿多元竞得
5月20日,位于甘井子区的2005-2号土地出让,只有顺达1家开发商竞拍,最后以起始价拍卖。楼面地价为657元
5月20日,位于甘井子区的2005-3