文档介绍：开元南坊255亩项目整体定位及发展战略1项目分析思路项目属性界定区域价值挖掘12客户价值挖掘4产品价值挖掘3项目发展战略及整体定位67宏观趋势研判核心问题解析5项目整体规划布局及分期82临沂位于山东省南部,与北京、上海距离在500公里以内,是全国排名第三的商品集散地及贸易中心临沂地处东部沿海经济区核心城市北京至上海最短距离的中心位置,位于京沪高速的中点,,连接长三角和环渤海湾经济圈。临沂是山东省土地面积最大,人口最多的地区;现辖九县三区,总人口1015万。临沂市交通十分便利,拥有海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络,集中了全国各地的商贸物流交易。各类批发市场为依托形式,共1000多处商品交易辐射全国20多个省、市、自治区,业务拓展到亚、非、欧等30个国家和地区商贸物流也已成为临沂的特色支柱产业,形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局上海北京临沂3区位——处为发展中的政务新区,政府部门已经迁入,区域价值认知感已经形成在新一轮城市总体规划中,北部新区职能定位为:市政服务中心、文化体育中心、科研教育中心、滨水休闲度假区、中高档住宅区政务新区的迁入,给南坊的发展带来强势的拉动公职人员跟随政务新区进入,带动区域人气北文中商南工4配套——交通路网发达,但公交班次及商业配套缺乏,入住率低,形成区域陌生第一印象解放路滨河大道金雀山路滨河路经四路沂蒙路通达路通达路沂蒙路祊河桥沂河大桥九曲沂河大桥市区中心新市政府老市政府三和大桥★本案沂河北大桥青年路三和六街三和五街三和六街三和街通达路沂蒙路沂蒙四路沂蒙六路沂蒙二路沂蒙十路★5地块指标——项目处于南坊中央位置,地块方正,中等规模,无强势景观资源,容积率及产品类型均无限制★祊河景观带沂河景观带项目名称沂龙湾澜泊湾齐鲁园本项目杏坛文化家园城市主人月澜湾占地面积(亩)1184723350255200174134新市政府6地块周边——东西两侧为政府公务员社区及还建房干扰;北侧为城市拓展用地,目前还未规划;南侧为政府保留用地地块西北角大官苑社区地块东侧现状地块西侧地块内部现状地块北侧三和六街地块东侧三和六街三和五街沂蒙四路沂蒙六路7项目属性界定——政府新区、无强势景观资源、中等规模的房地产开发项目8项目分析思路项目属性界定区域价值挖掘12客户价值挖掘4产品价值挖掘3项目发展战略及整体定位67宏观趋势研判核心问题解析5项目整体规划布局及分期89世联对开发目标内在逻辑的解析1——短平快是项目首要前提短平快开元目标精品服务于北部新城扩张低价倾销同等价格预期下,产品超出期望(精品路线)稀缺产品10