文档介绍：高速仁和盛庭项目营销策划报告
高速·仁和盛庭
项目营销策划报告
XX房产营销策划有限公司
2007年8月2日
前言
房地产项目操作复杂,产品竞争日益激烈,因此前期策划工作极为要。接到高速置业地块招标函以来,建华公司高层极为重视,立即组成了项目专案工作小组,由公司总经理亲自挂帅,带领高级策划师3人,市场调研究人员4人,进行了细致的市场调研,收集一线的市场数据的同时,还针对一些经验丰富的行业专家进行了访谈,了解市场动向,为项目策划作出参考建议。
通过对项目地块条件的反复研究,初步确定了项目操作方向及营销推广思路,并形成本次报告。本报告包括市场环境分析、策划定位以及经济可行性论证,营销推广四部分。
市场环境部分着重对现阶段房地产宏观发展环境、及项目本身所处的微观环境进行研究并对未来发展方向作出预测。旨在了解房地产运行的宏观环境健康度,衡量开发风险,了解项目所处微观环境的市场竞争环境,最大程度的归避市场风险,避免正面竞争,找出市场空白点,为后续的策划定位及营销推广思路的确定提供依据。
策划定位部分则依据上述项目自身及所处市场状况的分析结论确定项目操作思路。包括确定项目的目标受众(客户群),进行项目市场形象定位,对项目总体规划,建筑结构,园林等产品思路进行定位,并确项目最合适推向市场的价格。
经济论证部分在市场的基础上,对项目的投资进行科学、细致的分析,论证项目投资的可行性及投入、收益、利润等。
营销推广则在项目形象定的基础上确定项目运作过程中的推广策略,媒体策略,及项目导入期,预热期及公开期的初步战略步署。
关于建筑:绽放百年风华的世纪建筑
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建筑艺术进化论
从生理、心理、视觉到艺术
近年来国人的生活水平不断提升,对住宅的品质也日益重视,环顾国内房地产市场,在生活形态意识的高涨下,纷纷出现多元化、深度雕刻的住宅品质,这对整体建筑生态而言,不仅是良性的前进动力,对整体居家空间的价值、甚至对家的伦理与回归,都有着前所未有的提升意义。
建筑就像时代文明的见证,记录着人类生活的点滴与文化,从过去的建筑经验里,我们可以了解在时空的递变过程当中,生活与智慧的传承。早期的住宅建筑,因为生活的困顿,单纯提供了遮风避雨的居住功能,随着文明的开化与经济的繁荣,开始进入所谓机能与华丽、生理与心理的双重功效,比方是空间的运用、动线、采光、繁复的雕梁画栋等,在宣告生活的富裕。
但随着蓬勃的商业活动,相对在明智的启迪、与文化艺术的传输上,也有着更显著的发展,于是我们可以大量发现人文建筑的兴盛,这对整体建筑经营而言,是相当重要的里程碑;民众不再满足于浅显的美丽外表,讲究更深度的建筑意涵与空间文化,一种兼具机能与艺术的生活空间、兼具百年传承与地标文化的艺术建筑逐应运而生!
建筑的美学观点
除了品位,多的是生活涵养
美的观点没有绝对的标准,但能经得起时间检验且耐看十足的,绝对有资格成为永恒的艺术。以当前建筑的设计风格来看,众派林立各有千秋,有巴洛克式的华丽、有制式的传统、有前卫的创意,还有新近流行的简洁、缤纷的建筑风情,传达着各拥护者的美学观点。
建筑的美,远远的看,就像是地表上的雕塑品,气势浩然雄伟壮阔,融合整体,风景都会有更磅礴和谐的美感。近近欣赏,建筑的造型、建材的选用等,处处可见建筑者细腻的设计思维与人文品位;然而当我们仔细赏玩都市的各大楼建筑,会有些失望的发现,关于建筑外观的线条架构、色彩灯光等,能完整搭配并落实的竟少之又少,更遑论空间的深度内涵。
相有心生,我们相信建筑尤然,建筑的美,来自设计者的艺术内涵、来自于住户们的生活涵养,没有一开始的专业共识与理想坚持、没有后来大家的细腻呵护,都很难有百年风华的建筑艺品。
建筑的生活思考
交通、绿意、学区、商圈全人性化
好的建筑必须有赖天时、地利、人和,让建筑有更丰富完美的延伸,生活才得以更有气度与质感。
交通是很重要的环节,没有四通八达、所向皆捷的交通动线,如何串连生活的完整呢?景观提供优质住宅所不可或却的要件,一样的建筑、不一样的视野,决定了建筑的优越性,开放辽阔的绵延景观,让居住者的心灵与胸襟更舒适、更自在。
当然,便利的生活环境,比如近距离的学区、商圈等,在提供居住者轻松的生活机能,在往返之间,缩短时间的压迫,这样一个完整、以人的生活为思考中心的立地条件,相对地也活络了建筑的生命力,让建筑真正与生活融合在一起。
第一部分市场研究
一、潍坊市城市概况:
1、潍坊市地理位置:
潍坊市位于山东半岛中部,地跨北纬35°4′至37°26′,东经8°0′至20°0′,直线距离至省会济南l83公里。南依沂山,北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉,胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台,