文档介绍：序言感谢力迅各位领导给予我们继续深化方案的机会,此次报告我们通过更加深入的研究与探讨,在之前初步方案的基础之上,形成整体销售策略,并针对操盘各个环节的销售执行加以分析论证,总结并形成以下方案成果,希望能对贵司有新的帮助与启发。此刻我们信心满怀,已做好一切战前准备,箭在弦上正蓄势待发,我们坚信通过我们共同的协作与努力,终将携手共进使命必达!一、项目体整体完成销售目标三、推盘策略1、销控策略2、销售周期划分3、项目组团划分4、推盘次序四、入市策略1、入市时机选取2、入市产品选择3、入市价格制定二、价格策略1、定价策略2、12#楼定价说明3、调价策略及原则五、销售排期及销售计划六、销售部团队组建1、人员框架2、人员招聘计划七、销售保障1、销售培训计划2、客户服务保证体系3、销售管理九、风险控制十、开盘前准备工作八、销售流程1、接电流程2、接访流程3、认购流程4、签约流程目标产品类型:11栋住宅、1栋酒店式公寓总用地面积:::132627平方米住宅总建筑面积:11万平方米(暂定)容积率::%建筑单体数量及层数:12栋,12-15层板楼户型面积:35-162平方米主力户型面积:-:1367套项目基本信息回顾项目体整体完成销售目标整体销售周期共计15个月(2007年6月——2008年8月)总建筑面积11万平米实现整体均价7100元/(现参考楼座为12栋楼,共计11万平米,)整体销售目标项目体整体完成销售目标价格制定方法此次我们将对本项目的各楼栋可实现均价采用加权法进行预判。根据本项目特点,我们将选择位置、景观、视野、噪音、锅炉房、高压线、标准层设计作为加权因子对各楼栋进行分析。位置景观视野噪音锅炉房高压线标准层设计判别标准在小区中位置,以及是否临市政路与小区出入口等景观优劣以及景观面大小(因实际园林设计未定,因此暂时按之前园林规划来所有楼作景观权值)周边楼间距的大小、视野开阔性道路、停车场、车库与小区出入口等对楼座的噪音影响距离锅炉房的远近与视觉感观距离高压线的远近标准层设计合理性加权因子15%15%10%15%15%10%20%权重价格策略-定价策略1#1#楼:C类户型位于小区最北端、东北面紧靠旧头路,位置良好;拥有南面大面积园林,景观效果较好;与南面楼座楼间距约67米,视野较开阔;东侧旧头路属次干道,来往车辆较少,噪音影响较小;距离锅炉房和高压线最远。各楼座解析价格策略-定价策略2#位于1#东南侧,东北面紧靠旧头路,位置优越;南面与西面均有良好的园林景观,效果较好;与南面楼座楼间距约58米,视野开阔;东北侧紧邻旧头路与地下车库入口,存在一定噪音影响;远离锅炉房和高压线。价格策略-定价策略各楼座解析2#楼:C类户型3#位于小区沿旧头路部分,社区入口北侧,位置一般;南面与西面均有良好的园林景观,效果较好;与南面楼座楼间距约53米,视野开阔;东侧邻旧头路与社小区入口,存在一定噪音影响;远离锅炉房和高压线。价格策略-定价策略各楼座解析3#楼:C类户型4#位于小区沿旧头路部分,社区入口南侧,位置一般;南面与西面均有良好的园林景观,效果较好;与南面楼座楼间距约74米,视野较开阔;东侧邻旧头路,西单元北向面对小区入口,存在一定噪音影响;远离锅炉房和高压线。价格策略-定价策略各楼座解析4#楼:C类户型5#位于小区沿旧头路部分最南端,位置良好;仅西面与部分南面有园林景观,效果一般;与南面楼座楼间距约58米,视野开阔;邻近旧头路与五环路,噪音影响较大;远离锅炉房,但邻近高压线。价格策略-定价策略各楼座解析5#楼:C类户型