文档介绍：凯德咨询购物中心规划定位丶招商管理及万达案例解析
购物中心规划定位、招商管理及万达案例解析王锐主讲:2012·03·17-18中国·北京主办机构:凯德地产研修中心1
目录?? 第一讲:商业地产发展的概念?? 第二讲:论购物中心规划、招商、营运三者间的关系?? 第三讲:浅谈购物中心的规划设计?? 第四讲:第三代万达广场步行街业态规划指引?? 第五讲:万达广场开业招商工作管控要点?? 0>第六讲:购物中心的经营管理2
第一讲:商业地产的发展概述3
现代商业地产的起源?? 严格说来,美国是现代大型购物中心的诞生地,其发展可以追溯到20世纪20年代初期由西尔斯罗巴克( Sears,Robuck&Co)公司所规划建造的许多独立的商店街,它们远离市中心,处于城市边缘地带,具有初步的整体规划,同时附设了免费的停车场,这也是现代购物中心的雏型。而被视为大型购物中心鼻祖的, 是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美国密苏里州堪萨斯市所规划兴建的CountryClubPlaza,其目的在于提供住宅区内居民一个可以享受消费服务的场所,具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间,以及全面统一的管理策略,而这些特色,都成为日后大型购物中心所遵循的基本规范。
中国商业地产的发展?? 中国的购物中心起源于上世纪90年代,在经济较发达的深圳、广州、上海等地陆续发展起来。最早最有代表性的三个项目:深圳的友谊城广州的天河城上海的港汇广场
商业地产产品的类型:购物中心商业街城市综合体
万达商业地产的发展历程:2002‐2003第一代‐‐‐‐单体店2004‐2005第二代‐‐‐‐组合店2006开始的第三代‐‐‐‐综合体
购物中心的三种属性1、购物中心具有商业属性。这一点是非常显而易见的,因为购物中心是以零售业态为主,与餐饮、娱乐、休闲、服务等多种业态组合在一起的产品。商业属性是购物中心的外在表现形式。
购物中心的三种属性2、购物中心具有地产属性。购物中心从土地竞拍、规划设计、开发报建到建造施工管理等都是属于地产的范畴。因此,购物中心本质上具有地产属性。地产属性是购物中心的载体。
购物中心的三种属性3、购物中心具有金融属性。购物中心是一种金融产品。购物中心的开发过程是从“融资”到“开发经营”到“再融资”的过程。开发商不仅可以源源不断地从购物中心的经营过程中获取现金流,还可以通过物业的持有和经营带来增值而获得更高的资本回报。金融属性才是购物中心的核心。
购物中心发展过程中的困难1、购物中心的开发需要依靠规模经济效应,而土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上升,增加了开发商资金的压力和投资的风险。
购物中心发展过程中的困难2、国内购物中心开发商的融资渠道比较单一,没有充足的资本和资金链的保障,购物中心开发商很难持续发展。
购物中心发展过程中的困难3、购物中心开发商因规划、定位、业态组合、招商、经营方面的理论、经验和能力不足,增加了购物中心的经营风险。有些甚至无法维持正常的经营,导致彻底失败。
购物中心发展过程中的困难4、由于商户的资源以及商户的连锁发展能力有限,使得购物中心的招商困难,并且容易造成千店一面,而缺乏竞争优势。
购物中心发展过程中的困难5、人才的短缺,严重制约了商业地产行业的发展和水平的提升。由于人才短缺带来的人力成本的提高,也增加了商业地产经营的风险。
中尚未达到饱和状态?? 规划布局不合理和不均衡造成了饱和的假象?? 井喷式爆发带来企业之间竞争的恶化?? 未来3‐‐5年市场面临重新洗牌
商业地产企业应具备的几个基础条件1、有雄厚的经济实力,有充足的资金作为项目运作的保障;2、具备地产开发、营销的丰富经验;3、具备一定的商业资源积累;4、有较完善的地产开发和商业运作体系;5、有专业的、稳定的团队操盘。
购物中心的选址1、城市区位2、交通条件3、经济发展水平4、城市整体规划5、人口分布及结构6、用地性质7、用地指标8、财务测算
第二讲: 论购物中心规划、招商、营运三者之间的关系
第一部分购物中心的规划?? 一、购物中心规划的主导者?? 购物中心规划的主导者到底应该是谁??? 是规划设计院还是经营管理团队??? 我认为购物中心规划的主导者应该是购物中心的经营管理团队?? 规划设计院是负责通过设计技术手段将这些需求体现在建筑设计之中。
小结?? 购物中心的开发商应该先建立经营管理团队,再委托规划设计院进行规划设计; 而不是本末倒置的先委托规划设计院设计,再建立经营管理团队。
二、购物中心规划的几点认识?? 购物中心是由零售、餐饮、娱乐、休闲、服务、健身等多种业态,以主力店、次主力店、小商铺等不同形式组合在一起的集合体。不同的业态在建筑体量和建筑空间上有不同的需求。
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