文档介绍：《商业地产规划定位、招商经营及万达模式全案解析》
《商业地产规划定位、
招商经营及万达模式全案解析》
主讲:王锐老师
模块一:商业市场发展分析与购物中心前期开发研究
模块二:购物中心规划定位与招商策略实务指导
模块三:购物中心后期经营管理大揭密
模块四:解读万达模式与项目开业各阶段关键要点
模块一:商业市场发展分析与
购物中心前期开发研究
一、商业地产行业概述
二、2012年商业地产重点城市发展分析
三、购物中心发展过程中的困难
四、商业地产企业应具备的五个基础条件
五、购物中心的三种属性
六、购物中心的立地条件
七、购物中心的开发流程
严格说来,美国是现代大型购物中心的诞生地,其发展可以追溯到20世纪20年代初期由西尔斯罗巴克(Sears, Robuck & Co)公司所规划建造的许多独立的商店街,它们远离市中心,处于城市边缘地带,具有初步的整体规划,同时附设了免费的停车场,这也是现代购物中心的雏型。而被视为大型购物中心鼻祖的,是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美国密苏里州堪萨斯市所规划兴建的Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅区内居民一个可以享受消费服务的场所,具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间,以及全面统一的管理策略,而这些特色,都成为日后大型购物中心所遵循的基本规范。
一、商业地产行业概述
中国的购物中心起源于上世纪90年代,在经济相对比较发达的深圳、
广州、上海等地陆续发展起来。
最早最有代表性的三个项目是:
深圳友谊城
广州天河城
上海港汇广场
商业地产产品的类型:
1、购物中心
2、商业街
3、城市综合体
二、2012年商业地产重点城市发展分析
城市级别:二、三线城市
华东:杭州、宁波、苏州、南京、福州、厦门、温州
华中:武汉、长沙、郑州、合肥
东北:沈阳、大连
西南:成都、重庆、昆明
西北:西安、兰州
华北:天津、石家庄
三、购物中心发展过程中的困难
购物中心的开发需要依靠规模经济效应,而土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上升,增加了开发商资金的压力和投资的风险。
国内购物中心开发商的融资渠道比较单一,没有充足的资本和资金链的保障,购物中心开发商很难持续发展。
购物中心开发商因规划、定位、业态组合、招商、经营方面的理论、经验和能力不足,增加了购物中心的经营风险。有些甚至无法维持正常的经营,导致彻底失败。
三、购物中心发展过程中的困难
由于商户的资源以及商户的连锁发展能力有限,使得购物中心的招商困难,并且容易造成千店一面,而缺乏竞争优势。
人才的短缺,严重制约了商业地产行业的发展和水平的提升。由于人才短缺带来的人力成本的提高,也增加了商业地产经营的风险。
四、商业地产企业应具备的五个基础条件
有雄厚的经济实力,有充足的资金作为项目运作的保障;
具备地产开发、营销的丰富经验;
具备一定的商业资源积累;
有较完善的地产开发和商业运作体系;
有专业的、稳定的团队操盘。
五、购物中心的三种属性
商业属性
地产属性
这一点是非常显而易见的,因为购物中心是以零售业态为主,与餐饮、娱乐、休闲、服务等多种业态组合在一起的产品。商业属性是购物中心的外在表现形式。
购物中心从土地竞拍、规划设计、开发报建到建造施工管理等都是属于地产的范畴。因此,购物中心本质上具有地产属性。地产属性是购物中心的载体。
金融属性
购物中心是一种金融产品。购物中心的开发过程是从“融资”到“开发经营”到“再融资”的过程。开发商不仅可以源源不断地从购物中心的经营过程中获取现金流,还可以通过物业的持有和经营带来增值而获得更高的资本回报。金融属性才是购物中心的核心。
六、购物中心的立地条件
项目的硬件
立地条件
项目的选址
项目的硬件
项目的设计
项目的精神
六、购物中心的选址
1、城市区位
2、交通条件
3、经济发展水平
4、城市整体规划
5、人口分布及结构
6、用地性质
7、用地指标
8、财务测算
七、购物中心的开发流程
开发流程1
开发流程2
开发流程3
项目拓展
规划设计
开发建设
七、购物中心的开发流程
项目拓展
1、用地区位和交通人口状况
2、用地经济状况
3、对竞争对手详细分析,重点分析经营特色与竞争战略
4、用地物理状况重点考虑用地形状,用地的完整性,用地的可进入性
5、消费心理研究
6、城市规划的人口结构研究
7、金融支持与财务分析
(1) 购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润,在市场上是否有竞争
(2) 购物中心是否能够租出去,有足够的承租户交纳足够的租金。
(3) 对资本投入、远期收益