文档介绍：合肥政务区写字楼市场调查
合肥写字楼
整体市场分析
政务区
写字楼市场分析
重点商务区
写字楼市场分析
重点写字楼分析
起步晚、起点低,市场细分迟
产品萌芽期
(1995—2000)
形象转变期
(2001—2005)
快速发展期
(2006至今)
代表楼盘:
财富广场1期、天徽大厦、
中环国际广场、万通大厦
代表楼盘:
置地投资广场、蓝鲸国际
绿地赢海、汇金大厦、
新城国际、蔚蓝商务港、
IFC安徽国际金融中心
代表楼盘:
邮电大厦、润安大厦
合肥写字楼的发展始于20世纪90年代,刚刚起步,作为代表的盛安大厦、新鸿安大厦起点低、品质差、功能欠缺,继而不能为市场所用,继而出现的邮电大厦、润安大厦的兴起象征着合肥写字楼市场的正式萌芽。
合肥较大规模的的写字楼开发是从2003年前后, 合肥市出现了一批写字楼,如天徽大厦、万通大厦等。写字楼的开发开始规模化,而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展,写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释。如财富广场、中环国际广场等。
进入07年以来,合肥写字楼市场正逐步步入细分,如以政务区新城
国际、蔚蓝商务港、长江西路置地投资广场、马鞍山路深蓝国际、
绿地赢海的代表高端写字楼逐步面试。而以格
林硅谷为代表的独栋写字楼也已面世。
目前已形成六个写字楼集中分布、开发的区域
市中心商务区
濉溪路商务区
新站商务区
包河商务区
政务区商务区
高新区商务区
分布:胜利广场周边;
代表项目:宝文商务大厦;
平均售价:9000元/㎡;
分布:环城路以内;
代表项目:华侨广场;
平均售价:14000元/㎡;
分布:马鞍山路及徽州大道沿线;
代表项目:绿地赢海;
平均租金:35-55元/㎡.月;
平均售价:8500元/㎡;
分布:濉溪路沿线;
代表项目:;
平均售价:7000-8000元/㎡;
分布:软件园周边;
代表项目:浙商大厦·瑞雅领馆;
平均售价:9000元/㎡;
分布:政务区;
代表项目:新城均租金:40-70元/㎡.月;
平均售价:10000-11000元/㎡;
五里墩商务区
分布:五里墩周边;
代表项目:IFC安徽均售价:15000元/㎡;
政务区行政氛围浓厚、环境宜人,价格位于中游商务氛围雏形已现、并逐步增强。
近六年写字楼土地成交价格不断攀升,每年涨幅均超过50%
合肥写字楼近六年成交面积,占当年国有土地成交比例,已超过全均线。
“限购”政策的执行,商业地产将获得更好的发展,价格上涨趋势明显。
历年写字楼市场供应量不断增加,09年呈现激增
其中纯写字楼占82%,以商住两用为概念的类办公产品比重明显下降。
综合体项目增多,商业办公、公寓、商业等一体化配套加强。
一环沿线成为写字楼的主力供应区域
2009年新供应的写字楼集中在一环路沿线和马鞍山路沿线,二者供应量占全市供应的57%,其中一环沿线占据37%的供应量,几乎为除马鞍山路沿线外的其它各区总和。
后续供应充足,主要集中在西南片区
区域
后续货量(万方)
主要货量来源
中心商务区
约15
华侨广场、安粮东怡金融广场
濉溪路商务区
约10
祥源广场、
五里墩商务区
超过35
IFC、环球金融广场、之心城、安高城市天地、新华国际金融广场
包河区商务区
约25
东方广场、绿地赢海、安粮城市广场
政务区商务区
超过60
置地广场、新地中心、蔚蓝商务港、新城国际、万达广场、华邦世贸城、财智中心、信政白天鹅商务中心和华润项目等
新站区商务区
约20
信地城市广场、宝文商务大厦
高新区商务区
约10
光彩广场、浙商大厦
其他部分区域
超过40万方
恒盛RBD、滨湖世纪城、蓝鼎国际商务中心等
合计
210
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在未来2年内,合肥市写字楼后续将有约205万方货量上市,供应充足。
政务区的体量达到未来供应量的1/4,将是未来高档写字楼市场的集聚地,形成新的商务中心
写字楼现有货量处于尾声,刺激价格上涨
09年至今,合肥写字楼价格有较大上涨,多数高品质楼盘销售价格已达到8000元/平方米以上, 超过10000元/平方米的写字楼数量也在不断地增加。
整层销售或部分整层销售打造企业总部基地项目,目前在市场中占有一定比例,尤其政务区比较集中,
如新城国际、财智中心、振兴大厦等,并逐步成为一种趋势。
当前市场在售量已基本达到尾声,销售率达到80%以上的占比重很大,市场需求有待进一步供应。
企业性质
占比
民营企业
%
政府机构
%
国有企业
%
事业单位
%
外资企业
%