文档介绍：思源2011年05月成都德商外金沙项目营销策略报告
对于这块外金沙的土地
我们希望能承载的
不仅仅是建筑
而是德商房地产领域的美好开端
以及,她所赋予这座城市更美好的新时代
…………
德商/ 成都
德商外金沙项目营销策略报告(汇报稿)
思源成都/ 2011 / 05
扩量(广度)
投资感(深度)
本次报告的两个关键词:
我们的目标只有一个:
3个月实现销售回款3个亿!
为满足3个亿的回款目标,我们需要尽可能高的销售额,并寻求最大一次性付款的可能性;我们知道,项目本身属于纯正刚需社区,客户经济实力较弱,这也就要求我们塑造项目的投资感,寻找投资客,实现一次性或高首付的最大可能。
【项目目标理解】
本次报告’S 出发点
项目营销策略
本体研究
Ontology
地块+产品,提炼:优势?劣势?
本案
三环路
英伦金沙
米兰香州
老小区
苏坡立交
英伦金沙
北
项目地块四周两面临路,西北为一规划道路,规划道路对面建成蓝光米兰香洲等小区,均较成熟,入住率高。地块西边为一陈旧破烂小区,南侧为苏坡立交桥,不利因素较多。东侧为英伦金沙住宅小区。整体地块较薄。
周边临苏坡立交、陈旧小区等不利因素,且交通通达性不佳,但享地铁5>4号线利好。
项目占地:
土地性质:二类住宅用地
总建筑面积:㎡
住宅建筑面积: ㎡
商业建筑面积: ㎡
建筑密度:%,%
容积率:
绿地率:35%
楼面地价:约3200元/ ㎡
车位比:1:
较小规模,3栋高层电梯组成,属城市精品住区!
对户型设计的认识:经济型户型为主,赠送空间较多且适用,户型方正且部分具有宽厅等亮点。
户型
产权面积
比例
户数
套二
65
%
166
套三
85
%
486
套三
95
%
112
65平(1变2)
95平(2变3)
85平(2变3)
成都金沙遗址公园()
两河森林公园(5公里)
摸底河公园(2公里)
完全资源配套—成熟、成体系
公园资源距离较远,可用于炒作,而不可方便享用。
景观
学校
大学:
西南财大
川师大试验外国语学院
中学:
青羊区试验中学
小学:
金沙小学(草堂小区)
泡桐路小学
青羊试验小学
片区拥有完善的教育资源配套,构成了从幼儿园—小学—中学—大学一站式全教育链。
卖场商业:
西单商场、百安居、麦德龙。。。。。。
休闲商业:
万达国际影城、星光灿烂KTV、皇城老妈、香榭大道娱乐汇、御膳宫。。。。。。
生活配套商业:
金沙农贸市场、君悦金沙BLOCK中心商业街区
完全资源配套—成熟、成体系
本体给我们的启示
1、外部环境较差,区域不成熟,营销上需跳出区域谈区域。
2、停车楼属于不利因素,需要着重包装,0>打造项目优势。
3、户型设计赠送率大,总价控制是我们项目的优势。
4、金沙属性、城市配套是需要不断进行挖掘的营销点位。
市场研究
Ontology
宏观形势+竞争市场
调控力度走势
<br稳健康发展通知》
国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 国资委责令78家央企限时推出房地产行业
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台
%
17省市追缴750亿土地款
国土部联手银监会密查1436宗闲置土地,同时修改招拍挂制度
房产税改革持续推进
2010年1月-2011年4月主要政策调控节点
首套房3成以上
二套房5成以上
3套房不放贷
房产税试点
国八条出台,问责,限购
成都房地产涨价控制的通知
各类政策在最近一年的时间内密集出台,“限购、利率、提高准备金”,各类组合拳频频出台,国家调控楼市的决心日益增强,中央政府出于国家发展及稳定考虑,大有房价不稳誓不罢休的态势。
近期内主要政策回顾
各银行反应—伴随存款准备金的不断上调,银行放款缓慢已经成为本轮调控对房地产市场的最大影响。
银行名称
限购执行细则
7区12县以外的购