文档介绍：1 2010 年土地估价师考试《土地估价实务》真题及答案第一部分计算题(共3题, 各题分别为 30、 30、 40分,共 100 分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果; 需按公式计算的, 要求列出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留两位小数。地价单价的单位为“元/ 平方米”、总价单位为“万元”。请在每题下方空白处答题) 一、某企业于 200 0年12月31 日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50 年期的国有工业用地, 土地总面积为 300 0 平方米,交纳的土地出让金为 30元/ 平方米,该宗地土地开发程度已达到“五通一平”( 通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001 年 12月 31日, 该企业因改制需要迸行土地价格评估, 经调查, 该地区土地取得费( 含税费) 平均为 10 万元/亩, “五通一平”土地开发费为 8 万元/亩, 在土地开发期内均匀投入, 土地开发周期为一年, 银行贷款年利率为 5. 5% , 投资利润率为 10, 土地还原率为 6% , 50 年期出让金水平仍保持不变, 请测算该宗地于 2001 年 12月 31 日的单位地价和总地价。二、企业甲拥有一宗土地面积为 20 亩的国有出让土地, 规划建设 4 万平方米综合大楼和 2 万平方米公寓, 预计 2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查, 该城市相似地段相同功能的综合楼售价为 6000 元/ 平方米, 公寓售价为 4500 元/ 平方米, 同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为 2100 元/ 平方米,公寓为 1800 元/ 平方米,在建筑期间,建筑费及专业费第 1 年投入 40% ,第二年投入 60% ,银行贷款年利率为 5. 5% ,开发利润为总售价的 15% ,销售税费为售价的 5. 5% 。根据以上条件, 试计算: (1) 该宗地在规划条件下的土地使用权价格; (2) 经甲乙双方协商, 房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的 90% 给甲作为地价的补偿, 开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,试问甲除可得到 14000 平方米综合楼外, 还可分得多少平方米的公寓。三、某企业拥有 A 宗地的划拨土地使用权,并于 2002 年9月1 日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议, 租期 20年, 实际支付的年租金为 10元/ 平方米。A 宗地土地面积为 30000 平方米, 用途为工业, 现已达到五通一平的开发程度。经调查, A 宗地周边有三宗条件相似的工业用地,具体情况如下: (1)B 宗地: 占地 45亩,于 1998 年9月1 日通过征地方式取得, 当时根据所在区域的市场行情, 共支付了 300 万元征地及其相关税费, 经开发建设, 现已达到七通一平的开发程度, 共花费土地开发费 540 万元。据调查,从 1998 年9 月1 日到 2002 年9月1 日期间,征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了 20% 和 30% 。(2)C 宗地: 占地 25000 平方米,于 1998 年9月1 日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照 200 2 年9 月的市场行情,该宗地若出租经营,每年土地净收益可达 55 万元。(3)D 宗地: