文档介绍：西部箱包城整合策划方案
第一章 总体策划思路
一、 策划的总体思路
1. 全面把握:首先是建立在对当前产品与操盘策略的全面把握之上的。
2. 项目对接:强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究,并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合,从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3. 创新超越:每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平,通过在未来领域的积极开拓,不仅为项目自身创造出竞争优势,还可以为地产企业奠定行业地位。
二、 项目背景

l 商业形式:独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局
:约7200㎡
三、企业资源分析、企业目标的界定---效益和品牌
1. 项目销售目标——7000万元
,顺利渡过,实现资金流的良性运作。
总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
,开发商确立在西安房地产行业的地位和影响力。
综合提升开发商的品牌知名度、美誉度和扩张力。
四、核心目标——树立品牌
原理:达到商业房地产的三赢境界
品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则,需要有品牌时代的语言与消费者对话,这种全新的沟通语言与游戏规则,就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品,而更是房地产品牌,品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌,需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。
品牌经营与消费者处于动态的平衡,消费者不断将自身的体验反馈给经营者,经营者对房地产品牌进行维护与调整,使品牌体验不断更新,品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活,形成强大的品牌势能:消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。
五、项目营销总建议
n 注意引入商业物业和统一运营管理概念,对项目精心包装。
n 通过超常规宣传,通过事件营销进行造势炒作,让该项目成为当地市民关注的热点,并形成良好的口碑并且节约宣传费用。
n 通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”,使项目积聚大量的潜在客户群。
六、项目的SWOT分析
1. 项目优势
,商圈人气兴旺
西部箱包城位于西安市东区,属于长樱西路次级商业中心向顶级商业中心过渡的边缘地带,距华清路仅500米,紧邻长缨西路主干道,交通便利。
,商业活动便捷
2. 项目劣势
,从某种程度上分流消费群体。
虽然本项目具有良好商业环境资源,但是与
西安市主要商业区比较相对滞后,缺乏相应的市政配套设施。
3. 机会点

长缨西路地位的提升,与其说是开发商着力打造的结果,还不如说是西安城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着西安经济的飞速发展,城市东扩飞速进行,目前已形成南北以长安路、迎宾大道为轴,东西以长缨路为轴的新格局。长缨路也因地处城市新轴线中心的缘故,商业地位迅速上升。

目前西安市房地产市场已日渐成熟,该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此,以超前的决策意识,以科学的态度研究“供给----需求”,便可以抢占“先机”。

本项目对面的贝斯特货运中心和西安客运中心已经落成,完善和补充区域的商业缺陷,发挥了极大的优势,降低经营者的运作成本,使本项目物业潜在价值最大化。

随着城市的发展和知名度的提升,区位优势必然会带来人气的上升,而本项目完全可以“借势造势”,为增加项目销售的安全性打下良好的基础。
4. 风险

从目前西安市的房地产市场看,项目竞争同质化开始,已引起许多开发商的重视,按我们的销售周期测算,一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时,本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

本项目
相临的多彩西部商业广场与西部箱包城已经有强烈的对比,假如本项目没能创新超越莱茵广场的话,销售的风险性和困难度是显而易见的。
5. 综合分析
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较,机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场,顺应消费者的心愿,整合与项目有关的各种要素,运用智慧,创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品,以合理的成本、利润,达到科学的“投入产业比”,追求产品供给----需求的完善性,使项目达到预期的市场期望值