文档介绍：2012湖北黄石宏达项目整体定位与物业发展建议报告
谨呈:黄石宏达置业有限公司
黄石宏达湖滨西路项目
整体定位及物业发展建议
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项目研究的工作阶段划分
项目市调及成果汇报:
项目地块查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
思路沟通:
市场调研信息与启示
项目整体定位与发展思路沟通
整体定位及物业发展建议中期稿:
项目界定及目标分析
问题结构化分析
市场价值研判
案例借鉴及分析
项目整体发展战略
项目定位
开发策略
物业发展建议
整体定位及物业发展建议终稿:
根据客户意见对中期报告进行修改调整
终稿汇报
整体定位及物业发展
建议阶段(中期汇报)
-
整体定位及物业发展
建议阶段(终期汇报)
-
项目市调及成果汇报、
思路沟通阶段
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后期规划跟进
-
后期规划跟进:
规划设计任务书
与设计院进行对接
提供规划设计方案和户型图修改意见
项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作:
以消费者为核心的市场调研
主要专家访谈
市调报告与专题研究
定位报告撰写
数据收集:
项目周边及地块勘察
黄石市宏观经济情况
区域的产业及人口结构
黄石市、花湖区域总体规划
黄石、花湖区域房地产市场概况
市场资料收集与分析:
目标消费者深度访谈
居民居住状况
黄石市整体及区域各在售楼盘情况
目前区域商业现状及未来发展趋势
深度访谈114位
通过电话深度访谈关系客户235位
调查在售楼盘19个
政府官员2位
具体分属机构:
规划局
国土资源局
专业人士35位:
地产专业人士27位
公司内部专业人士8位
市调报告:
客户分析
黄石房地产市场发展状况及竞争分析
黄石商业市场、专业市场发展现状及未来发展趋势分析
黄石酒店、办公、公寓等发展现状及未来开发状况预判
项目地块分析
报告开发思路沟通
定位及物业发展建议报告:
项目核心问题界定
项目占位
项目市场机会
项目发展战略和整体定位
项目整体规划思路
物业发展建议
开发分期与启动区建议
经济测算
前期工作已达成共识:
共识01:项目开发物业类型选择
共识02:商业开发比例问题
共识03:现金流问题
住宅+配套商业+专业市场
商业面积尽可能做满23%
2013年下半年期望回款6000万元
物业发展建议
开发分期与启动区
项目市场机会挖掘
项目整体规划思路
发展战略和整体定位
经济测算
项目核心问题的界定
报告框架
项目占位
项目核心问题的界定
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发展战略和整体定位
项目市场机会挖掘
项目整体规划思路
项目核心问题的界定
开发分期与启动区
物业发展建议
经济测算
项目占位
三线城市主城区边缘,专业市场集聚区、非资源型、大规模、高容积率、高商业配比的综合体项目
有利因素:
产业+城市化结合区域,未来发展趋势明显;
区域专业市场数量多,商业氛围逐步形成;
区域未来土地供应逐步减少,竞争压力小;
项目规模大,大盘效应明显。
限制因素:
项目区域多为专业市场,生活配套匮乏;
地价高、容积率高,商业面积占比高;
非城市主干道,昭示性弱,且内部为水塘,后期工程量大;
北部临高速,噪音影响明显。
可利用点
强调土地稀缺性,打规划牌;
商业开发、区域专业市场成熟,打配套牌;
首席综合体大盘,打项目规模牌;
……
本体属性:
区域属性:
专业市场集聚区
三线城市黄石,主城区北部边缘,专业市场集聚区
非资源型
周边环境以物流、商贸产业为主,无可利用景观资源
大规模
总建面约26万㎡
高容积率
高商业配比
商业占比23%
复合地产项目
有别于传统住宅开发,将包含多种房地产产品
前期沟通回顾
属性界定
开发商目标:利润正常化>风险最小化>项目标杆化
开发商关注:
地块价值如何最大化?
23%的商业如何打造,商业价值如何实现?
住宅产品如何打造?
项目如何分期,实现滚动开发?
项目前期如何实现6000万资金回笼?
项目限制条件:
土地成本2亿元
商业占比23%
目标解读
开发商目标
塑造项目标杆
打造城市标杆
重塑价值标准,打造区域标杆
最小化项目风险
打造城市标杆
控制项目风险,实