文档介绍：专业:金融三班学生姓名:崔子轩学号:15170346中国房地产业市场分析报告中国房地产业市场分析报告商学院2017级金融三班15170346崔子轩目录概况 1第一节历史 2一、中国房地产业的发展阶段 2二、供求关系 5第二节产业结构 8一、市场集中度 8二、产品差异化程度 10三、进入壁垒 12第三节市场行为 13一、价格行为 13二、非价格行为 13三、企业并购 14第四节市场绩效 14一、规模经济效率 14二、资源配置效率 15三、闲置面积 15第五节公共政策 16一、限购政策 16二、价格管理 16三、规范行业发展 16概况房地产业是指:以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。类别内容开发土地的开发和再开发;建设地产的经营土地权的出让、转让、租赁、抵押等房地产经营房屋的买卖、租赁、抵押房地产中介服务包括信息、测量、律师、经纪、公证等物业房地产物业管理房地产金融信息、保险、金融投资等房地产业有以下特性:房地产位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制;地域差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;房地产的高质耐久性;房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土地有限、不可再生,但人们对土地的需求日益增大、增加,物以稀为贵,房地产作为龙头产业,税收约占国民生产总值的10%。在本文中我们主要研究房地产的开发、建设、销售。历史一、中国房地产业的发展阶段我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚,但发展却很迅速。如果从1978年改革开放算起,房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。严格意义上,真正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样,难免有躁动,有教训,但更有成长。第一个阶段(1978-1979):房地产概念萌芽1978年之前,在高度集中的计划经济体制下,房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。彼时,城市住房由国家统一建设,建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配,住房是工作单位的员工福利之一,并没有形成房地产市场。在农村,由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构,农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。可以明确的一点是,中国在1978年以前没有房地产业,直到上世纪80年代初,才出现房地产行业的萌芽。1978年,有人在城市住宅建设会议上就提示“解决住房问题能不能路子再宽些?”第二年,中国开始实行向居民全价售房试点。1990年,中国最早的住房公积金制度发轫于1990年的上海。第二个阶段(1980-1987):房地产诞生进入1980年,再次为城镇居民购房发声,明确表态支持居民购买房屋、盖房。甚至提出“可以一次付款,也可以分期付款,十年、十五年付清。”随后国家发布“准许私人建房、买房,准许私人拥有自己的住房”的通知,拉开了中国房改序幕。1980年被称为中国房地产的元年,这一年国家把房子定义为商品。房改和土地改革同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业。1981年,中国才开始有房价数据这一说法。1984年,城乡建设环境保护部组织考察团到深圳进行考察,之后在广东佛山召开会议。中国房地产产业概念正式被提出,房地产业从此登上历史舞台。1987年,深圳进行了首次公开土地拍卖,催化全国房地产加速发展。所以,1987年中国地产才开始真正进入商品化第三个阶段(1988-1997):第一个快速飞跃的十年1988年,房改正式全面试点,土地禁锢也终于完全放开。2月,国家批准印发了“房改领导小组”的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,并提出住房制度改革的目标是:实行住房商品化,将实物分配逐步改变为货币分配,使住房这个大宗商品进入消费市场。1988—1997年,这一时期,中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业,数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制,这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。比如北京华远、上海城开等。第四个阶段(1998-2003):市场化开始1998年7月3日,是中国住房制度改革的一个分水岭。很多开发商在1998年上半年熬不下去了,把土地纷纷卖掉退出市场。为了遏制市场进一步下滑的危险,国家决心培育新的经济增长点。出台了一系列刺激房地产发展的政策,最具代表的是7月3日,下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起,原先的福利分房制度被废止,标志房地产开始市场化。2003年6月,央行印发“12