文档介绍：项目定位决策模型——取势,优术,明道项目发展空间限制条件Q2:市场环境Q3:项目条件Q1:业主目标Q4:竞争及客户项目定位取势优术明道案例研究1项目定位决策模型——取势,优术,明道项目发展空间限制条件Q2:市场环境Q3:项目条件Q1:业主目标Q4:竞争及客户项目定位取势优术明道案例研究2开发商基于项目的开发目标?3发展商目标分解——标志性项目成为目标的核心标志性项目目标诠释短期:提升项目价值,带动二、三期销售;长期:提升区域价值,带动后期1000亩项目实现更高的价值价格提升企业品牌短期:实现市场同类型项目,同类型产品的相对高价,引领价格的走势,成为别人定价的标准之一;长期:提升区域价格。短期:通过标志性项目的打造,对于市场的引领作用,建立企业品牌知名度和影响力,逐步实现品牌美誉度和忠诚度;长期:为后期1000亩缺乏景观资源的项目和其他项目服务5项目定位决策模型——取势,优术,明道项目发展空间限制条件Q2:市场环境Q3:项目条件Q1:业主目标Q4:竞争及客户项目定位取势优术明道案例研究6市场关键词1:多核化发展多核心发展是城市发展的重要过程,是城市向城市群发展的重要过渡长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式,五一广场是城市唯一的核心区,承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展,分散城市发展压力,新核心区发展成为城市发展的动力源,将拉动城市快速发展第一阶段:单核心扩张第二阶段:多核化发展第三阶段:都市群形成主城核心核心核心核心长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成7市场关键词1:多核化发展从城市发展进程看,长沙正由单中心向多中心演变,多组团发展,城市外扩趋势明显,是城市向城市群发展的重要过渡单核发展阶段“东提南进、西拓北聚、长望融城、浏宁扩容”城市结构:2000年以前,以五一商圈为核心,省府、市府聚集,城市单核特征明显;十五期间,按照“尊重历史、面向未来”和“西文东市、拓南兴北”的规划思路,以经营城市的理念,通过五一大道的改造、市府、省府的搬迁等,拉开城市扩张骨架;十一五规划提出,“一带两区、三线四城”的发展战略;“一带”即将湘江风光带作为城市的品牌来打造;“两区”是以省府、市府为中心的两个新城区,充分发挥其带动作用和辐射作用;“三线”是致力于高速铁路、城际高速公路和城市轨道交通建设,积极推进长株潭一体化;“四城”指暮云、捞霞、高星、含浦四大组团建设。中心板块城南板块尚东板块芙蓉北市府麓谷板块体育新城麓南板块月湖星沙板块西文东市,拓南兴北8长沙房价进入快速增长阶段,2006年全年涨幅仅6%,而2007年上半年涨幅就达到13%。2002~2006年商品住宅销售价与面积从2001-2006年,长沙市商品房销售面积快速增长,年均增长率约为38%市场关键词2:增量市场市场逐渐进入快速发展期,价格和成交量呈现跳跃式增长历史回顾:市场化进程长沙长久以来,经济适用房和政府福利房来解决居民居住需求,房地产市场化程度不高。近几年此情况才发生改变。很多大的单位、机关都会自建安置房或与开发商合作建房,住房补贴比较高;目前的购房者一般都拥有2套房子,第一套是房改房,第二套是单位的福利商品房9市府西移省府南迁新河三角洲崛起高桥市场群市民观点“现在的长沙比以前大多了”东:体育新城的建设南:省府南迁,大量土地供应西:市府西移,岳麓资源、人文并举北:新河三角洲崛起市场关键词3:政策主导市场规划先行,供应跟进,城市快速扩容,市场逐渐启动现状透视:市政配套置后城市的快速扩张,使得市政配套无法跟上城市的快速发展,公交、公建及不完善,居住区域也十分不成熟,完全依赖周边客户投资客户等。例如在城南的某个地方,楼盘已经建了起来,但周边什么都没有,出租车都打不到,更没有公交了,路也没有通,要到市中心的话,需要绕路走才能到。城东城南城北城西代表楼盘绿城桂花城奥园湘江北尚蔚蓝海岸未来土地13km214km222km220km210