文档介绍：全国知名房产企业分析
及
成都房产走势
2012年08月22日
目录
第一篇国家宏观政策及房地产走势 1
一、宏观经济增速降温 1
(一)全球经济进入世界经济周期的下行区间 1
(二)中国宏观经济开始进入本轮经济周期的下行区间 2
(三)中国宏观经济出现系列变化 2
二、房地产调控政策 3
政策一:提高首付和加息 3
政策二:提高存款准备金率 4
政策三:开征物业税 4
政策四:清算土地增值税 4
政策五:存量土地开发逐步放量 4
政策六:继续落实“90/70”政策 4
政策七:《物权法》正式实施 5
政策八:廉租房、经济适用房、限价房等保障房数量逐步增加 5
三、房地产行业预测走势 5
(一)中国人民金融意识的觉醒 5
1、面对中国高位运行的CPI值 5
2、资产重新定价 6
(二)刚性需求长期存在 6
1、城镇化 6
2、高储蓄率和巨额贸易顺差 7
3、人口红利 7
(三)中国房价长期走高 8
1、国民收入快速增长 8
2、房屋建造成本增高 8
3、住房的消费品和投资品双重属性 8
(四)房产企业短期过冬 9
1、房产暴利时代终结 9
2、民众财富消耗需要新的积累 10
3、消费者观望 10
(五)地方政府对房地产业不可能坐视不管 11
第二篇成都房地产市场走势 12
一、30分钟大成都 12
二、成都城市向东向南发展 12
1、向东发展 12
2、向南发展 12
三、汶川大地震对成都房地产影响深远 13
(一)外地资金将放缓进军成都步伐,土地拍卖市场有望回归理性 13
(二)震后成都存量开发投资减弱 13
(三)多层低密度住宅建筑受宠高层住宅遇冷 13
(四)成都相对安全成为共识,二三线城市部分置业者向成都平原城市靠拢 14
(五)短期内彭州-青城山-都江堰区域房地产将陷入低谷期 14
(六)地震后成都房地产市场有可能转入一个相对平衡的重新勃发期 14
(七)建筑成本加大与市场心理预期走低的矛盾难以调和,大部分开发商将陷入资金链危机 15
(八)价格促销在后期营销推广中仍将是主要手段 15
四、成都房价大幅回调困难 15
(一)成都“城市中心论”引发房产升值浪潮 15
(二)住房价格与交通发展一致 16
(三)土地成本与建造成本上升 16
1、土地成本大幅飙升 16
2、防震结构成本上升 17
3、房屋精装修造价上升 17
4、材料人工成本上升 17
五、成都各区域市场简要分析 18
(一)主城区市场坚挺 18
1、灾区市场受损,客户向主城区转移 18
2、灾区人口流动到主城区 18
3、危旧房拆迁增加换房需求 18
4、中心城和综合改革试验区效应逐步显现 18
5、住房供需矛盾将迅速形成 18
6、配套齐全市场回暖快 18
(二)温江区郊区置业首选 19
(三)新津牧马山区域别墅集中发展区 19
(四)彭州市自住需求强烈 20
(五)都江堰-青城山别墅市场暂时趋冷 20
第三篇房产标杆企业及产品综合分析 21
一、标杆企业综合分析 21
标杆1、万科地产 21
标杆2、中海地产 22
标杆3、富力地产 23
标杆4、上海绿地 24
标杆5、浙江绿城 25
标杆6、重庆龙湖 26
标杆7、河南建业 27
标杆8、蓝光和骏 28
二、标杆企业房产业务分布分析 29
三、标杆企业产品形态分析 29
1、万科产品形态分析 29
2、浙江绿城 31
3、上海绿地产品形态分析 33
4、龙湖产品形态分析 35
5、蓝光产品形态分析 37
四、综合数据表格 39
第一篇国家宏观政策及房地产走势
一、宏观经济增速降温
(一)全球经济进入世界经济周期的下行区间
从表层看,美国次贷危机、能源和国际大宗商品价格上涨将使世界经济在短期内陷入经济增长放缓和通货膨胀抬头的困境。
从深层次看,在新技术扩散效应下滑、全球化红利递减、全球流动性过剩以及全球不平衡难以持续等内在因素的作用下,世界经济将于2008年告别“大缓和”的黄金阶段,进入本轮世界经济周期的下行区间,经济的回落和通货膨胀的抬头将使全球滞胀的威胁加剧。
世界经济将由2003-2007年的高涨阶段进入全面下滑的阶段,其核心原因在于,次贷危机与商品价格上涨只是世界经济增长下滑与通货膨胀抬头的导火索和表象因素,决定世界经济周期的三大核心力量“新技术扩散效应”、“全球化红利”与“全球经济不平衡”都在发生转折性的变化。
1、世界技术创新的周期和扩散效应的作用规律决定了以信息技术为主题的新技术扩散效应步入下滑期,世界经济将告别“高利润时代”。
2、来自全球资源再配置效应、规模经济与专业化效应难以抵消原材料价格上涨