文档介绍：为方便大家实际工作,现对《 <土地增值税清算鉴证业务准则 >指南》“第三十三条扣除项目的认定九、扣除项目分配分摊的顺序和标准的审核方法”中“(二)”项应如何理解。“(二)”项讲的是不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明。一、第三十三条九项(二)款的原文(二)扣除项目不能够直接认定的,审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致, 是否按照下列顺序合理分摊:将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”, 按照建筑面积占总建筑面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费,一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。二、土地成本分摊,分配方法(一) 交易情况某房地产开发公司在一块 10000平方米的土地进行房地产开发,其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼,一幢为写字楼,占地面积(包括周围的道路及绿地等) 4000平方米,建筑面积15000平方米;一幢为公寓,占地面积(包括周围的道路及绿地等) 6000平方米,建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米,开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%,写字楼尚未转让。(二) 按占地面积分摊土地出让金公寓应分摊的土地出让金为:按转让土地使用权的面积分摊,公寓应分摊的土地岀让金的计算方法如下:公寓应分摊的土地岀让金 600万元=公寓占地面积6000平方米X(项目支付土地岀让金总额1000万元+项目总占地面积 10000平方米)。按可售与不可售面积确认应分摊的土地岀让金:(1)公寓不可售占地面积应负担的岀让金。公寓总占地面积 6000平方米,其中不可售面积的游泳也占地100平方米,应负担土地岀让金计算方法如下:不可售面积应负担的土地岀让金 10万元=不可售占地面积 100平方米x(项目支付土地岀让金总额1000万元+项目总占地面积 10000平方米)。(2)公寓可售面积应分摊的土地岀让金。公寓可售面积应分摊的土地岀让金 590万元=公寓应分摊的土地岀让金 600万元-不可售面积应负担的土地岀让金10万元。本次清算应负担的土地岀让金:本次清算应负担的土地岀让金 531万元=公寓可售面积应分摊的土地岀让金 590万元X已岀售比例90%。(三)按建筑面积分摊土地岀让金公寓应分摊的土地岀让金为:总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米+公寓建筑面积 16000平方米=31000平方米公寓应分摊的土地岀让金: 516万元二公寓建筑面积 16000平方米X(岀让金总额1000万元+总建筑面积31000平方米)。按可售与不可售面积确认应分摊的土地岀让金:(1)公寓不可售占地面积应负担的岀让金不可售面积应负担的土地岀