文档介绍：第七章收益性物业的经营与管理
收益性物业是指以经营性房屋为主体的物业,如酒店、写字楼、零售商业中心、工业厂房货仓和出租的公寓等。
随着社会主义市场经济的发展和现代建筑技术的提高,现代人对写字楼、酒店、购物中心等收益性物业的越来越多样化大型化的要求得到了实现和满足。,集办公、商场、居住、酒店服务、康乐设施、餐饮服务等于一体的大型建筑或建筑群正如雨后春笋般地拔地而起,如北京的国际贸易中心拥有包括写字楼、酒店、公寓、展览中心等在内的8幢主要建筑,总建设面积达40余万平方米。
第一节收益性物业管理概述
一、收益性物业管理的特点
(一)收益性物业的特点
(二)收益性物业管理的特点
。
二、收益性物业管理的目标
(一)利润目标
利润目标包括收益性物业的委托方要求达到的盈利目标和物业管理企业自己的盈利目标。
(二)信誉目标
信誉目标是指物业管理企业及其管理的物业受社会认可的程度。
(三)发展目标
发展目标是指物业管理企业通过收益性物业管理的全过程,逐步获取相关知识和经验、以促进物业管理企业业务的全面发展。
(四)服务目标
服务目标是指物业管理服务所达到的令各方满意的标准。
三、收益性物业管理的发展趋势
(一)主动式管理
主动式管理就是以满足客户对收益性物业管理的需求为目标,利用先进技术和手段以及规范化的管理服务,提高管理工作的效率和水平、从而实现收益性物业的投资经济效益。具体地说,主动式管理应达到下列目标:
,符合客户的期望。
,在经济发展到一定阶段后,收益性物业的消费者购买的是概念和形象。
、以确保物业管理成本低廉。
(二)运用现代化信息系统管理
如利用计算机控制建筑物内的空调系统、防火安全自动报警系统,建筑物内的垂直交通系统、照明系统,建筑物部件及附后设备安全报警系统,大厦保安系统,物业出租管理系统和经营决策辅助支持系统等等。总之,借助自动化,引进崭新的服务或加强现有的服务,向客户提供更高水准或更优良的服务,能提高物业的租金水平,达到降低成本,提高效益的目的,进而达到物业增值的效果。
第二节收益性物业管理的内容
一、制订管理计划并提出预算方案
(一)确定具体目标
如管理一家酒店,就要通过这家酒店所处的地理区域位置、竞争对手情况、竞争指数等一系列的调查,分析将来可能的客流量?估计本酒店的竞争指数和所能够获得的市场份额,从而估计出租金收入和其他营业收入及费用、确定实现利润目标的具体量化的利润指标。有时,有些业主提出的目标也许并不可行,这时物业管理企业就要运用市场调查资料和分析结果,向业主作好解释和说明,使双方在具体的量化目标上达到一致。
(二)确定实现目标所需花费的工作量、时间和费用
要确定实现目标所需花费的工作量、时间和费用,首先要熟悉和检查所接管物业的物理状况。因为只有了解和熟悉所接管物业的物理状况,才能确定维修和管理的重点,才能衡量出实际完成这些工作所需要花费的时间和费用。即便新建物业,也要熟悉和检查。物业的物理状况检查包括所接管物业的地理位置、使用寿命、已用年限、物业的外部和内部、基础和屋顶、设备和装修等方面。此外,还要针对客户提出的一些特殊问题进行检查。然后根据物业的物理状况的检查结果,来确定实现业主目标、进行维修管理等所需要的工作量、时间和费用。
(三)制订租金方案和出租策略
物业出租实际上只是出售一定期限(日、月、或年)的物业使用权,只有在业主和顾客均满意的情况下,租约才会继续下去。从这种意义上讲,为物业的出租和提高出租率而进行的努力是永无止境的。
(1)决定租金水平的因素。从理论上讲,租金是由运营成本、固定税费和业主希望的投资回报率所决定的,但实际上租金的高与低主要取决于同类型物业的市场供求状况。
(2)影响租金的因素。影响租金的因素很多,主要包括客观的社会经济状况和供求关系、物业的地理位置、座落的地点、物业的类型和租客的类型、物业管理的水准和物业的出租策略等。