文档介绍：人口状况经济状况商业状况发展状况通过区域市场来看目标消费群的成目标社区的需求与供给状况与均衡发展的趋势社区消费力社区潜在需求量社区需求结构内部竞争力社区产品现有供给量,社区产品供给结构社区发展力商店外部力可接近性地点特征商店内部力内部结构与成本目标门店对业务的吸引力原理:目标店址=社区因素*相关权重+店铺因素*相关权重目标店需求量=社区IT产品服务预计需求量*相关权重+社区IT产品服务实际流动需求量*相关权重社区IT产品服务预计需求量=(潜在社区IT产品服务需求量一社区产品与服务的有效供给)X社区发展系数社区IT产品服务实际流动需求量通过社区目标店的人潮数量来获得5店址评估店址评估原理在同一个社区中,按照可接近性和人流量也可以分为不同层次的“点” ,店址评估就是要在这些“点”中选择最优质的。:填写表一7,评估目标店址外部情况。如何测量目标店的人潮数量目的:通过社区内人潮走向的变动来评估社区 IT产品服务实际流动需求量。主要内容:1寻找调研地点、比如: a目标店址 b社区商业中心到社区核心住宅小区的道路上2、平日及假日社区人潮状况3、将一周之时间区分为2段 a、周一〜周五、 b、周六、周日、法定假日4、以9点到***每两小时细分为一个小段。5、以15分钟为其抽样时段之样本,并计算其抽样点之实际经过人数、汽车数。6将每抽样之数,转变成以两个小时之人潮流动数例:以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y,将YX8=Z,则为其可能之人口流动数。7、将其数字依时段填入(表-8)8、将人潮流动抽样之数字以线图表示小贴士:,简单核算投资成本。目标店址的内部条件主要包括:租金核算以及门面的结构。一般原则:月租金不超过店面营业额的 2%门店结构以正方形为佳,位于道路转角处,有较大的门头面积。,我们可以用以下的方法来从中选择一家(注:此方法适合有大量开店数据之后操作)方法1:类比法Stepl:选择一豕开业且业绩最好的门店Step2:查阅此家店在开业时候的得分Step3:找出此家店获得最高得分的几项Step4:在备选门店中找出这几项的得分最高的店铺方法2:多元回归法Stepl:找到所有已经开店的选址评估得分Step2:选址评估得分与月平均销售额一一建立关系Step3:得到回归方程月平均销售额=a+bxStep4:把目标店址的总得分,代入方程式,可以推算未来新门店的月销售额Step5:根据各个门店运营费用,(/10分钟)人流统计日营业时间(10小时-12小时)收月人流量(单位:人)预计成交率社区商业环境好,则成交率咼入月销售台数预计单台售价(1300-1500)社区经济性得分高,则预测单价高月销售流水销售毛利率销售毛利费用房租(分摊到月)毛利房租比成为三倍房租店,房租w成为五倍房租店,房租W押金及返还方式转让费(分摊到月)预计装修费用