文档介绍：东部工程红树湾项目
营销策划简报
深圳市同致业房地产顾问有限公司
第一章市场及消费群分析
一、南山区住宅市场概述
二、消费群体分析
(一)消费群分布
 
南山楼盘总体旺销,本地人士置业热情高涨,外来人士置业数目增加。但外销仍因区位环境及交通影响而处于淡静状态。
1、普通白领、工薪阶层购买中低档楼盘;
2、公务员、高级白领、金融证券业人士、自由
职业者购买中高档楼盘;
3、私营业主、企业高级领导、部分具有高知识
水平和中高职位的科技人员及灰色收入者购
买高档楼盘。
(二)、区外客户群体
第一类:中低收入者因南山价格较低而选择
居住南山区;
第二类:中高收入的有车族;有意入住南山高
尚生活区,尤其青睐华侨城、后海片
区的高素质物业;
第三类:主要是选择南山区高档住宅、别墅的
高收入阶层;
三、区域市场分析
深圳湾填海区东起福田保税区,西至后滨海大道,由红树林、泥滩和人工岸线组成,岸线长度约为15公里,在广义上属于南山区,从狭义上来说是深圳市城市设计中的侨城——深圳湾片区的一部分,包括有华侨城、深圳红树湾填海区、沙河等小片区。
分区概述
深圳湾填海区位于滨海大道以北,沙河西路以东,沙河东路以西,白石洲路以南,地块南临深圳湾,北临华侨城,西接沙河高尔夫,,不论位置、规模、景观、前景都是独一无二被称为“深圳地王”。,总建筑面积约245万平方米,住宅面积约218万平方米,规划人口60900人。
深圳湾填海区的空间规划序列由西至东设计成三个区域。
本项目位于的中区为延续华侨城旅游景区的主题公园,开敞湖区空间;填海区作为深圳的顶级高尚社区,还肩负着构筑深圳滨海城市特色的重担。
第二章、项目分析
一、地块分析
地块北端
地块西端
滨海大道
涵洞
人文景观
项目以北、以东是华侨城内一片40万平方米的内湖旅游景观区,向南有近30万平方米的中央花园;项目外围还有红树林、世界之窗、锦绣中华、沙河高尔夫等自然、人文景观,更可远眺深圳湾和香港。
配套设施
项目附近以中央花园为中心规划出8万平方米的商业设施,10万平方米的教育设施(中、小学)和其它建筑公共9万平方米。计有购物公园、文化活动中心、青少年活动中心、体育中心、医院、公交枢纽站、公共停车场等以满足填海区公共开放空间体系功能的各项市政设施。
二、项目价值分析
项目价值 SWOT 分析
A、填海区的设计超前、社区功
能一流、人文景观优秀、地
理位置得天独厚
B、经过前期新闻炒作,市场热
点高
C、具有一定的规模优势,同时
拥有东部集团的品牌资源;
A、配套环境的形成有待时日
B、白石洲路的车辆噪音对居
住的影响
C、项目地块的设计受到限制
A、地块获得方式的不同使
得项目市场操作的空间大
B、市场对地块的认知程度高,
推广时机成熟;
C、区域市场尚无楼盘开发,项
目有可能成为市场的领跑者;
A、周边区域已经推出的多个高素质楼盘分流了市场部分潜在客户
B、“红树西岸”项目,。
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三、区域市场发展走势小结