文档介绍：同致行-深圳中航渔农村项目定位策划报告
中航渔农村项目定位策划报告
谨呈:深圳市中航房地产开发有限公司
2007-01-17
罗湖口岸
皇岗口岸
福田口岸
文锦渡
西部通道
深圳传统的口岸是服务于香港;
深圳传统口岸物业购买主力是香港客户;
深圳传统口岸的商业是香港补缺性特点;
[发展的眼光看未来口岸物业趋势]
Q1:深圳传统口岸物业特点
深圳口岸物业整体特点
深圳口岸外销是主力
深圳口岸物业多为港人量身订造
建筑类型以高层、架空、围合园林见长
从香港宏观环境看口岸住宅需求
政府支持,看好香港经济利好;
1998年亚洲金融危机后, “泛珠三角”的战略构想;2003年6月29日启动的CEPA;自由行”的涉及地域范围扩大,以及“一地两检”过关手续简单方便化;
从香港经济指标变化看香港经济发展
从旅游产业看香港经济发展
从人民币升值看香港经济影响
从利率变化看香港经济影响
从成功举行2005年世贸会看香港经济影响
结论:香港经济的发展促进深圳口岸住宅需求快速增长
从深圳宏观环境看口岸住宅需求
从政策干预看住房需求
从经济指数看住房需求
从产业优势看口岸住宅需求
+11>.7%
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物价指数
+%
2666
元/人月
职工平均月工资
+%
亿元
社会零售总额
+%
亿元
社会固定投资额
+%
亿元
国民生产总值
同比
05年1-11月累计
单位
指标名称
深圳市主要经济指标
福田区、罗湖区主要经济指标
+%
+%
――
物价指数
+%
3139
+%
3115
元/人月
职工人均月工资
+%
+17%
亿元
社会零售总额
-%
-%
亿元
社会固定投资额
同比
05年1-10月累计
同比
05年1-10月累计
单位
指标名称
罗湖区
福田区
对比区域
随着产业结构的升级和福田口岸经济集群的形成,福田口岸地区势必会引起发新一轮港人住宅需求。
港人在深置业心理和需求特点
置业区域变化:209>%,%,%,龙岗区占7%。2005 年这个比例发生了变化,福田区港人置业比例占21%,罗湖区占48%,南山区占15%,龙岗区占16%。
客户层次变化:2003年前的资料显示,%;公务员占15%。而最近的数字, 以上两顶的比重相加,增加到了86%。而且购买力水平,对楼价的非敏感度都在上升。而且内地自今年三四月份启动宏观调控,对深圳影响不大,也源于深圳和珠三角地区,自身经济基础和发展速度稳健,
“抗风险”能力强;深圳的居民收入水平,在全国位列首位,新移民较多,位于成熟城区的新楼价格自然坚挺。
置业用途变化:2000年左右,20%投资,以度假类物业最受港人欢迎。据最新资料显示,%;因经商、投资或因工作需要购房的比重,有明显的上升。投资和商用比例,在 2005年上半年,%及18%。从投资回报看,春风路某入伙三年左右的楼盘,一房一厅的月租金收入在1500-1800元;某刚入伙两房户型的月租金收入保持在2500- 2800元左右。而且非常稳定。以商用角度看,购买住宅类型物业,开设小型公司或展示场所,租金仅为A类商业写字楼的一半,管理维护支出更只有写字楼物业的四分之一。
户型需求变化:过去80%选择二房、三房,并且对三房以上单位的需求有增大趋势。但2005年后选择三房及三房以上的比例由 %,下降到32%左右。说明深圳楼价上扬,使港人对大户型的需求欲减小。也说明投资类产品包括一房和二房户型会得到较多的欢迎;
面积需求变化:03年前以501至 700平方呎为主,901 至 1100平方呎次之,2005年后对两房的需求增加明显;
付款方式变化:至今选择银行按揭的比例都在90%以上,且首付二成为多;
装修标准变化:豪华住户大堂,附送800元/M2豪华装修的交楼标准受欢迎;
物业管理变化:香港人一直对品牌物业管理和管理水平有较强烈的需求。
皇岗口岸片区销售卖点一览表
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福民佳园
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东方雅苑
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皇庭世纪
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皇庭彩园
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金怡华庭
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星河华层
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