文档介绍：.2018年最新上海二手房交易流程购房前期调研是否有租客,需租客放弃优先购买权的书面承诺;去小区物业了解有无物业费欠缴的情况;了解供电供水燃气是否正常,房屋质量是否有问题,是否漏水,墙壁有无裂痕等;和小区保安或邻居打听下是否属于凶宅;小区几公里内是否有化工厂,垃圾焚烧厂,变电站,高压电线等;房子是否靠主干道等。产权调查产调信息并非只能通过房产中介才能获取,付定金前买家可以和卖家一起去房产交易中心,卖家凭身份证拉产调。'..产权调查一般包括如下信息1、产调查询是否完整所查房屋若无抵押等特殊情况,都会有“房屋状况及产权人信息”以及“土地状况信息”两页信息,上面标注了房屋的面积、类型、权利人、房地产权证号、土地权属性质、土地用途等基本信息。若房屋有抵押,则会另有一页“房地产抵押状况信息”,显示出该房产的抵押权人、债权数额,债权履行期限等,抵押信息一目了然。注意事项:现实中有人故意漏查几项重要事项,例如抵押信息、限制信息,用于欺骗债权人,已达到借款目的,最后造成债权人权利受损。2、房屋状况和产权人信息此处主要看房屋面积、门牌号、权利人等基础信息是否和房产证上一样,里面的竣工日期需要特别留意,直接影响到贷款的年限;底下的打印日期也需要看清楚,时间隔太久的,房屋的权利信息可能已经变更过了。需要注意产调上所有权来源项目,目前所有权来源有分如下几种:房改售房、分割、买卖、继承、赠与、变更、析产等。其中出售继承的房产不满足满五唯一的条件卖家要承担 20%的个税!3、土地信息w'..土地都是国家的,你只有使用权,有的开发商一块地拿下来开发10几年,土地年限大大缩水了!4、抵押状况信息抵押权人:此笔贷款的放款机构,也可能是典当行等其他金融机构;期限:此笔贷款的年限,一般 30年以下;债权数额:此数额为总得贷款数,每月还款后,剩下还有多少数额是看不出来的,这个需要去贷款银行才能查询得到;备注:此笔贷款的组成,包括纯商业贷款、组合贷款、纯公积金贷款、消费贷款等打印日期:不要隔太久,最好一周内;此处仅列出一项抵押信息,有的房产会有好几个抵押信息,所有的贷款数额加起来就是该房产总得负债。备注:私人借贷,民间高利贷等产调是看不出的!5、限制状况信息限制状况分为:司法限制:即法院查封,房东的债务、经济、劳动、合同等官司都有可能引起不动产的查封;'..轮候查封即该房产已经被多次查封,想了解具体什么查封原因可以根据限制原因中的案号,到相应法院去咨询;行政限制:即行政机关对房产做出的限制交易,最多的原因是:违章搭建、破坏房屋结构等其他限制:公安等国家机关对于产权人牵涉犯罪后的财产查封等;限制期限:司法限制一般2年,到期后法院续封为一年,只要案件不结,可以不断续封;其他性质限制都是无期限的,直至违法行为消除,方能解封。6、租赁登记租赁登记,办时方便去时难,租赁未到期解约的很多,此时需要双方共同申请办理撤销登记,一旦租客回老家或是不配合就比较麻烦了;而且二手房交易若是有租赁登记,需征询承租人意见方可出售7、异议登记此登记通俗讲:产证上没你名字,但又是利害关系人,一旦权利人把房子卖了会损害到你的利益,那就可以做异议登记,但异议登记属于临时性的,需要利害关系人尽快向法院发起诉讼,保护自己利益。'.20万。.居间协议:,房产证,户口本,中介身份证;,如不能按时过户,