文档介绍：2007年年南京市商业地产市场环境专项调研节选
XX项目
2007年南京市商业地产市场环境专项调研
宏观部分节选
互动城市工作室陈蓉作品
11>. 南京商业概况
项目商圈分析
南京市商圈及商业片区分布
南京市商圈分布如下页图所示,主要分为传统、新兴和未来三个类型:
南京市四大传统商圈
新街口商圈——南京的城市中心区域,以百货商业为主,南京第一大商圈。
湖南路商圈——南京鼓楼区的中心,湖南路商业街直接连接玄武区,发展成为南京的精品一条街。
夫子庙商圈——南京秦淮河畔,有其独特的历史文化资源,是旅游特色商圈。
中央门商圈——南京下关区,是大型批发市场的集中地,已形成以大市场商业形态为特色的商圈。
南京市新兴商业片区
近年来随着龙江片区的不断发展,入住人口逐步增多,逐步形成了为区域生活配套服务的商业集中区——龙江新兴商业片区。
迈皋桥片区近年来商业发展也较为迅速,成为新型商业片区之一,但是相对本案的研究意义不大,后边不再赘述。
未来商圈
随着南京城市建设步伐的加快,河西南部片区奥体居住人口逐步增加,根据城市规划的方案,该区域将在未来形成一个商业集中区——河西新城CBD。
南京市主要商圈对比分析
商圈
范围及规模
商业模式
经营业态
租金价格列举
新街口商圈
经营面积70万平方米左右
百货商场为主,多种商业形式共存
百货、家电城、餐饮、娱乐等
底层店面租金约10元/平方米·天
湖南路商圈
经营面积20万平方米
街店式商业、百货商场
服饰、餐饮为主
沿街店面租金报价在15-20元/平方米·天左右
夫子庙商圈
经营面积约20万平米
街店及大市场为主
特色餐饮,品牌服装,特色手饰工艺品,花鸟市场等
一般沿街店面的租金在6-7元/平方米·天之间
中央门商圈
经营面积接近20万平方米
大市场商业为主
鞋类、电器、文体用品、箱包皮件、服装、针纺、床上用品、面料窗帘等
经营状况较好的市场内柜台租金约8-9元/平方米·天
龙江商业片区
经营面积约20万平方米
大卖场、内街店
大型超市、餐饮、服饰、影院等
一般沿街店面租金大约3元/平方米·天
河西新城CBD
规划规模大于新街口商圈
集中式商业、一般街店式商业
/
-·天
南京市主要商圈消费者来源、优劣势对比分析
商圈
消费者群体特征
商圈优势
商圈劣势
新街口商圈
来自南京市各区域及南京周边城市,购物是最主要的消费功能
消费者认同度极高;商业分布密集;辐射范围广
服务全面性有待提高;配套设施不够完善;交通拥堵有一定不利影响
湖南路商圈
鼓楼区消费者是该商圈的主要消费力量,其次该商圈作为新街口商圈的有力补充,正在承担愈来愈多的消费需求
方便的交通网络支持;巨大的人流量带来深远的消费影响;特色经营吸引固定消费群体
多为街店式经营模式;百货商家吸引力相对较低
夫子庙商圈
国内外的大量游客;小商品买卖生意人,以江浙沪一带的居多;本地有特定需求的消费者
旅游文化资源丰富;是南京特色餐饮集中地;小商品种类繁多
缺少有规模有知名度的综合性商场支撑;商业设施配套较为落后;业态层次低,人员混杂,消费环境较差
中央门商圈
该区域是众多代理商,经销商的聚集地,外来消费者占到50%左右
交通便利;大市场涵盖商品品种广泛,品牌众多;物美价廉吸引众多客流
整体购物环境脏、乱、差较为严重,商圈内餐饮、休闲功能不足
龙江商业片区
以龙江周边生活社区的居民为主
大交通环境便利;具有区域唯一性,满足基本生活消费的经营内容能够吸引较多客流;特色经营能够吸引固定消费人群
主流业态只能吸引距离相对较近的消费群;尚在市场培育期,服饰类商家普遍经营状况一般
河西新城CBD
该区域的消费客层规划定位为南京周边邻近城市的消费人群
整体规划明确到位;定位高端,周边应该能够形成主流消费人群
供应量巨大带来明显销售竞争压力;定位雷同未来不易实现特色经营;商业发展入住人气的制约
近期南京市商业地产市场简析
——全国商业地产形势
商业地产整体投资形势——投资有所反弹但增幅趋缓
2007年1-4月,,%,。分地区看,东部、中部、%、%%,2007年第一季度,商业营业用房投资虽有所反弹,%,但增幅不仅比同期房