文档介绍：合肥众安绿色港湾项目整体定位与发展战略研究
合肥众安绿色港湾项目
整体定位与发展战略研究
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欧洲风情小镇
本项目整体形象定位
——3000亩别墅新市镇
报告的主要内容
1
项目整体定位与发展战略回顾
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分期开发策略及各期物业组合
3
各期经济指标确定及经济测算
4
启动区相关问题初步研究
项目整体定位及发展战略回顾
“以房为主,以游为辅”——房地产是本项目的价值核心,休闲旅游是形式和手段之一。
发展战略
迎接滨湖时代,引领合肥休闲度假的生活方式,打造一座旅游与居住功能和谐发展的新市镇。
整体定位
房地产项目
发展战略
旅游项目
发展战略
以“resort”模式启动,逐步融入城市,由第二居所向第一居所发展的中高档复合型社区。
理性投入、科学运营、整体规划、分主题开发,成为提升房地产价值的有力支撑。
迎接滨湖时代,引领合肥休闲度假的生活方式,打造一座旅游与居住功能和谐发展的新市镇。
整体定位
滨湖时代
合肥市滨湖战略将带动整个城市向南发展,本项目作为滨湖时代的领跑者,将重新定义区域价值,加速区域城市化的进程,并最终从城市化进程中获利。
生活方式
和谐发展
新市镇
当旅游度假成为一种时尚,集居住与休闲度假为一体的度假型社区将引导合肥都市生活新风向——“回家就是度假的开始……”。
本项目将旅游、居住等功能复合在一起,用丰富的物业形态和独具特色的游乐项目满足不同层次、不同年龄的客户需求,缔造一个和谐发展的活力社区。
依托项目规模优势,造一座城,将居住与生活、休闲、购物、教育、就业等融合建立一个自给自足型的新市镇。项目不是真正做旅游地产,而是要建成一座旅游小镇,成为旅游休闲的目的地。
客户定位----合肥市及周边市县私营企业主、企业高管、自由职业者和政府高官等中高收入人士
随着项目的开发,目标客户由单一向多元化发展。
核心客户的需求特征:
满足45-55岁的财富阶层购买别墅进而占有资源、实现财富的积累、享受大家庭带来的定期和父母子女生活一起的和谐安全的生活方式等需求;
满足35-45岁准财富阶层及中产阶层由换房带来的别墅梦想,以及大家庭带来的定期和父母子女生活一起的和谐安全的生活方式等需求;
满足外地及周边客户给自己购置未来养老和目前小孩享受教育等需求。
客户定位
产品定位
形象定位
公园定位
规划实现
核心客户
重要客户
偶得客户
来源:周边市县如六安、淮南、巢湖、蚌埠等
职业:私企老板、生意人、与合肥有工作往来的个人
行业:建材、药材、矿业、贸易、政府等
合肥市区的自住和投资客户
合肥周边市县自住和投资客户
临近省市如南京、杭州、上海等度假、投资客户
来源:合肥老城区、高新区、政务区和经开区等
职业:私营企业主、企业高管、自由职业者和政府高官
行业:大型科技企业、金融行业、贸易、三资企业、政府机关、媒体等
产品定位----以丰富的产品组合(独栋+联排+花园洋房+多层)满足多层次需求,降低大盘开发的风险
客户定位
产品定位
形象定位
公园定位
规划实现
不同开发时期的产品开发组合——保持现金牛、明星、问题产品的合理组合,实现产品及资源分配结构的良性循环。
整体以中高档产品(联排,花园洋房)来快速回笼资金,高档产品(独栋,双拼别墅)建立区域价值,中档产品(多层)实现城市价值最大化。
大规模同质化的住区容易导致与城市物质空间和社会功能的割裂,在小镇模式中,别墅、联排、花园洋房的总价差异在住区内构筑起复合的人群,增加交往与交流碰撞的机会,增加住区活力。
本项目产品组合
价值标杆产品,提高整个社区品质
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面积>300m2,
舒适型独栋
高档产品
5-8层,8层可做电梯洋房,面积80-140m2
5-6层,100-160m2
面积控制在170-220m2
面积控制在180-220m2
面积250m2左右
面积≤300m2,
面积区间
叠加
多层
花园洋房
联排
双拼
小独栋
物业类型
中档
中高档
产品
产品分级
-
快速回流资金
-
主要利润来源,主力产品
价值体系
容积率
注:1. 本项目规划限高24m,故最高为8层建筑,如有可能建议适当突破规划限制,增加10层以上小高层建筑。
2. 独栋在未来5年内属于稀缺