文档介绍：高安·中国陶瓷产业总部经济项目整体定位及发展战略研究
高安·中国陶瓷产业总部经济项目
整体定位及发展战略研究
谨呈:新中源集团
高安市瑞兴房地产有限公司
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由于未经过市场调要与详尽的研究分析,本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。
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项目基本概况:项目位于高安大城镇,总规模5642亩
二期拟征地
酒店及配套
保留绿地
水域
陶博城
道路:
320国道
用时:
离高安市区20分钟车程
离南昌市区40分钟车程
项目区位
本项目
项目规模
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项目基本概况:项目资源条件较好,有448亩白石水库及山体坡地资源
主入口展示私密性
中部山体
白石水库
南部山体
北部山体
在过去一段时间的工作中,项目组成员进行了大量的实地调查与研究工作
项目及城市的查勘
房地产开发楼盘
相关专业人士访谈
国内外案例的研究
项目区位
项目交通条件
项目进入性
项目四至
项目内部资源
项目周边区域
城市整体查勘
……
高安:
象湖风情、瑞湖家园、德亿欧洲城、莲花都市嘉园、瑞海大厦、世博华城、水岸江南、八景镇景和小区
周边县市:奉新金源华府
南昌:
万科青山湖、西雍半岛、御湖半山、恒大绿洲、保利东湾国际、保利国际高尔夫花园、绿地兰宫、绿湖豪城、众森红品一谷、恒茂森林海、浪琴湾、正荣大湖
……
高安规划局刘科长
高安发改委副主任
万科青山湖项目经理
万科青山湖策划师
御湖半山项目经理、策划师
新明珠财务总监
新明珠总经理
泉州七匹狼老板
南昌律师周先生
南昌出租车司机
南昌公司白领
恒茂森林海业主孙小姐
……
城市发展类案例:
美国里斯顿新城
……
项目开发类案例:
碧桂园
恒大地产
郑州果岭山水
南宁嘉和城
成都麓山国际
深圳桃源居
万科东丽湖
泉州聚龙小镇
……
项目组工作的阶段划分
2011/1/20
2011/3/25
第一阶段
市场调研阶段
第二阶段(初稿)
整体定位与发展战略
第三阶段(终期)
报告修改与终稿提交
2011/2/21
与客户进行首次沟通
项目地块现场查勘
高安、南昌城市格局调研
高安及周边、南昌房地产市场调研
高安政府人员访谈
房地产专业人士访谈
消费者访谈
…
市调成果沟通
整体定位与开发分期初步建议
项目属性界定
客户目标分析
核心问题界定
发展模式研判
项目整体定位与发展战略
启动区发展策略与项目开发分期
规划布局、经济测算与终稿报告
根据沟通建议对报告修改
土地资源盘点细化
规划布局建议
启动区开发策略
经济效益分析
……
对开发商目标的理解
世联理解:本项目规模大、开发周期长,不同于传统的房地产开发项目,对于开发商利润兑现和企业品牌树立意义重大。
开发商要求:
1、明确项目整体发展方向和发展思路
2、制定启动区发展策略
开发商初步想法:
启动区以五星级酒店+低密度物业启动,酒店预计年底建成。
本次汇报结构
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核心问题
界定
机会挖掘
启动区开发策略
整体定位与发展战略
经济效益分析
整体定位
配套体系研究
规划布局建议
开发分期
发展机会分析
案例研究
高安市场研判
南昌市场研判
本项目核心问题界定
高安房地产市场研究
南昌别墅市场研究
案例借鉴
启动区开发策略
测算思路及前提
测算结果
核心问题界定
PART-1
项目所在城市高安,地区生产总值不足100亿元,属于典型的四线城市
高安城市研判
高安经济总体实力较弱:高安隶属于宜春市,经济发展较为落后,地区生产总值一直不足100亿元,直到2009年高安市地区生产总值才首次突破90亿元。
在宜春所辖城市中落后于最临近的丰城市和樟树:从2008年宜春市各县级政区地区生产总值来来,高安市GDP和增长率,在所有的县级政区中排名第三位,但是与同样为宜春市下辖的县级市相比,则落后于其他两个县级市丰城市和樟树市。
人口总量少,且消费能力有限,导致高安城市居民整体购买力有限
高安城市研判
城镇人口不足20万人
全市城乡储蓄余额不足90亿元
社会消费品零售总额2009年首次突破32亿元
人均GDP不足11>.2万元
城市量级不足,居民整体购买力有限,导致房地产市场容量有限,商品房年消化量不足30万平米
高安城市研判
全市房地产年投资总额不足5亿元
全市商品房年消化量不足30万平米
高安房地产