文档介绍：淮安某商业项目整体定位再思考及发展战略
***8整体定位再思考及发展战略
实现一个“特”生意的商业理想
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当下问题集中点
1、项目的不确定性(富士康及周边的成型时间)
2、项目整体定位及功能分区的不清晰(商业氛围无法呈现)
3、招商的方向不够明确,进展迟缓(投资商户价值点不明确)
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商业市场解码
——区域商业供应现状
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多层已卖,销售良好
110000
-
15000
华富汇
未开盘
5000
150000
大长江
已开盘,销售一般
5000
-
90000
浩源汽车城
自营户70%
一期已卖
5000左右
13>.0-
200000
博德五金
20%
一期已开
90000
一拖二(8080)
-
160000
弘康兴旺角
商业未开
100000
-
40000
天生赢家
招商带动销售
30000
7500
-
25000
东城富城
项目名称
空置率
开业时间
住宅体量
售价
(元/平米)
租金
(元/天/平米)
商业体量
(平方米)
商业市场解码
——区域商业供应现状
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潜在商业
红豆商贸城商业面积 20万平方米
明发商业广场商业面积 50万平方米
苏州灯饰城商业面积 10万平方米
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现有商业供应面积:约50万平方米
现有消费人群数量:
未来人群数量增加:约40万人
50万人
潜在商业供应面积:约80万平方米
100万平方米
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区域现有商业供应
已经完全能够满足区域人群的常规型商业消费
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片区服务者
众多商业选择了服务开发区(富士康),有些也以淮安为辐射半径
开发片区商业
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我们的商业辐射范围
区域化商业的辐射范围
淮安*****项目
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商业市场解码
——常规型商业经营商户需求特征
面积需求(平方米)
可进驻楼层
租金水平(元/天·平方米)
常规业态类型
50-100
200-400
300-500
800-1000
10000-20000
3000
10000-20000
地上一层
地下一层、地上一、二层
地上一层
楼层无明确要求
两层,地下一层与地上一层,或地上一、二层
楼层无明确要求,层高8米以上
地下一层、或地上一层
-
-
-
-
-
-
-
生活服务配套
休闲娱乐
西式餐饮
中式餐饮
家电
影院
超市
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商业市场解码
——区域常规型商业经营商户需求特征
商户可承受租金区间
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常规商业业态商户租金水平
无法支撑我们营销目标的商业售价
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发挥金铺价值,实现有效营销,我们要做到:
塑造市场化的商业主题
科学规划、有序招商,实现商铺的火热经营
有效地进行商业物业营销运作
保证完善的后期管理,为投资者提供切实可行的退出机制
聚集和吸引大量的商业人流,营造良好的商业经营氛围
以建立恒久的文化商业产品平台为最终目的。
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主题,是商业的灵魂
主题,是商业的灵魂
主题,是商业的灵魂
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淮安*****项目的商业主题
要服务于营销
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确定主题的基点是市场
但是
单纯地依靠区域市场是片面的
…
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挖掘主题的基点
区域商业市场解码
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常规型区域化商业塑造
不符合淮安*****项目的根本利益目标
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淮安*****项目,要走自己的商业之路
打造恒久的商业文化平台
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辐射范围的放大,将使我们面对更大的市场
并面对更激烈的竞争
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我要消费
万达广场
新新亚
各社区商业
……
我是淮安最好的商业
我是服务小众的
我是最大的百货
我要购物
淮海东路
红星美凯龙
禧徕乐
弘康兴旺角
我们是传统商业区
我是一站式家居购物
我是商贸城
我是富士康的衍生品
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怎样?让客户选择淮安*****项目
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把握消费者的心理,是切入点
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现代消费心理学认为
需求消费
享受消费
体验消费
满足人的基本
消费需求
满足人的物质
消费享受
满足人的精神需求
南京