文档介绍：杭州绿色科技广场项目整体定位与发展战略
杭州绿色科技广场项目
整体定位与发展战略
谨呈:杭州市化工研究院有限公司
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报告思路
1、项目整体定位
2、物业发展战略
从市场与本体出发
初步方向
从案例与客户出发
发展策略
开发模式
项目整体定位
各功能块配比
“绿色科技广场”
物业发展战略
PART 1 项目整体定位
1、项目发展方向
2、整体开发策略
项目发展方向
从项目限制条件及项目发展空间两个角度进行分析、阐述
做什么?
怎么做?
项目发展方向判断
限制条件
Q1:
城市条件
Q2:业主目标
Q4:
本体条件
项目发展空间
Q3:市场现状
项目发展方向
Q1:本项目推出市场时杭州市的基本环境?
限制条件
Q1:
城市条件
Q2:业主目标
Q4:
本体条件
项目发展空间
Q3:市场现状
项目发展方向
杭化院绿色科技广场在杭州的位置
文教板块
黄龙板块
武林板块
庆春/凤起板块
城站板块
钱江新城
滨江区板块
萧山行政板块
钱江世纪城
本项目
1、地理位置稍逊
相关投资优惠政策分析
本项目所在地拱墅区投资优惠政策
1、两免三减半。对生产性外商投资企业实行“两免三减半”的优惠政策,即从获利年度起,前两年免征企业所得税。
2、先进技术企业所得税减半。先进技术企业上述减免优惠政策基础上,期满后可延长三年减半交纳企业所得税。
3、产品出口企业所得税减半。产品出口企业按照国家规定减免企业所得税期满后,凡当年企业出口产品产值达到当年产品值的70%以上的,可以按照现行税率减半征收。
4、所得税优惠税率。生产性外商投资企业在沿海经济开发区及城市市区,减按24%的税率征收企业所得税。
5、进口设备免税。对国家鼓励发展的国内投资项目和外商投资项目进口设备,在规定的范围内,免征关税和进口环节增值税。
6、国产设备抵扣所得税。外商投资企业,在投资总额内购买国产设备,对符合国家规定的项目,其购买国产设备投资的40%可从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。
7、国产设备退增值税。对外商投资企业在投资总额内采购国产设备,如该类设备属目录范围,可全额退还国产设备增值税。
8、利润再投资退所得税。将企业取得的利润直接再投资于该企业,或作为资本投资开设其他企业,经营期不少于5年的,经投资者申请,税务机关批准,退还其再投资部分已缴纳所得税的40%税款。
2、投资政策利好
3、地铁规划便通
项目所在区域
城市规划分析——地铁将给沿线写字楼带来很大的便利
案例:深圳地铁发展分析
1、深圳地铁一期工程包括1号线的东段和4号线的南段组成,从1998年通过可行性方案设计到2004年底建成通车,历时5年多。
2、由于1号线与4号线交汇于福田中心区,因此地铁的规划建设对福田中心区的发展具有直接的促进作用。从深圳写字楼市场的发展来看,2000年以来深圳甲级写字楼市场空置率呈逐步下降趋势。
3、由于地铁的开通,使得福田中心区与东部的联系更加便利,加上其他利好因素,促进了福田中心区写字楼售价的稳步增长。
杭州地铁对项目的影响
1、杭州地铁从2006年一期工程可行性方案的通过,参照深圳的发展历程预计在2010~2011年左右建成通车。虽然地铁的建成还需要较长的一段时间,但显然地铁的影响是显而易见的,而且随着距离地铁开通时间的临近,这种良好的心理预期对消费者的影响讲会越来越强烈。
2、从地铁的影响看,在建成通车以前对购买者的影响大于租赁者的影响,随着地铁的开通,由此而带来的实质性的影响对租赁者的影响会逐步增强。
3、从深圳的经验来看,2005年地铁建成通车后写字楼吸纳量有一个快速提升,空置率进一步下降,跌破10%。因此,地铁的开通对沿线的写字楼有进一步的促进。
杭州写字楼消化量在经历2003年的狂热后,随着GDP得增速回落逐渐步入平稳运行状态
资料来源:世联分析
4、未来供大于求
目前杭州市场年消化量在30万左右
2001 年~2005 年写字楼市场统计
资料来源:杭州写字楼网站
-41%
363>.2万
-31%
2004年
33%
40%
29%
%
增长率
-33%
45%
55%
29%
增长率
62万
40
31
实际成交面积约合(m2)
56万
40万
市场预售面积约合(m2)
2005年
2003年
20