文档介绍：怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究
怀柔雁栖湖项目整体定位
与发展战略研究
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项目顾问工作阶段划分
2006/1/25
2006/2/13
工作
成果
区域宏观经济背景研究
区域土地市场
区域房地产市场调研
客户访谈
专业人士访谈
项目发展战略
项目定位
开发次序
规划设计建议
城市规划及其他项目背景研究
类似区域发展案例借鉴
相关项目案例借鉴
项目所在区域市场竞争研究
第二阶段(中期)
项目整体定位与发展战略
第一阶段
项目市场调研
城市房地产市场分析
相关物业市场分析
客户分析
10个工作日
17个日历天
2005/3/3
15个日历天
第三阶段(终期)
提交终稿
根据客户建议深化研究,完善报告
客户调研报告撰写
提交整体报告(终稿)
客户访谈报告
2005/3/24
报告目录
项目的本体条件分析
客户目标和项目界定
市场发展背景研究
项目发展方向判断
项目的SWOT分析
项目的发展策略和定位
规划建议与分期策略
物业发展建议
旅游用地的发展设想
经济评价
附:相关项目资料卡
补充内容
北京资源性别墅分板块市场解析
项目的SWOT分析
推荐案名
坡地别墅设计建议
相关项目的资料卡
一、项目的本体条件
项目位于怀柔区红螺山市级旅游度假区,距怀柔城区约15分钟车程。
项目地块紧邻雁栖湖附属水库,与雁栖湖主区约2-3公里,车行时间约5分钟。
项目位置
交通通达性
项目与市区距离约65公里,可经由机场高速或直接经京顺路到达地块,车行时间在75分钟左右。
06年下半年京承高速开通后将缩短到本项目的时间1>.
本项目
京顺路
项目位于北京怀柔区雁栖湖畔,距城市中心车程时间约75分钟
规划指标
目前已取得一期住宅用地使用权,剩余用地预计在近期内获得。
141600
可建设用地(平米)
3
17900
度假休闲用地(平米)
2
46500
代征绿地(平米)
4
123700
住宅用地
1
5
13200
代征道路用地(平米)
54220
二期住宅用地(平米)
69480
一期住宅用地(平米)
项目占地规模
项目规划指标
44270
7160
37110
计容积率建筑面积(平米)
其他主要指标
容积率
用地性质
合计
旅游
住宅
限高12米
限高9米
项目地块东临雁栖湖,西面红螺山,北侧与泉水头村接壤,南侧地界为进入雁栖湖路
项目东面为雁栖湖的附属水库,西面为红螺山及范崎路,北侧为泉水头村,南侧的雁栖湖路是进入湖主区的唯一道路。
项目与周边度假区的通达性较好。
旅游用地
代征绿地
一类住宅用地
红螺山
雁栖湖
南侧的雁栖湖路
东面的雁栖湖
南面的变电所
北面的泉水头村
西面的红螺山
西面的范崎路
地形呈缓坡,基本无附着物,湖景资源优越,且随地块位置有所差异
地块南向仰视
地块西向仰视
地块大体呈西南高、东北低的态势,地形坡度较缓,基本无附着物。
地形地势
湖面景观
湖对岸分布着大量的度假村,地块的湖岸景观资源随位置不同而有所差异。
整体而言,由北至南,北侧湖面景观资源优于南侧。
北侧湖景
中部湖景
南侧湖景
项目本体条件评价
中小规模地块。
以雁栖湖水景和红螺山山景为项目提供了丰富的自然景观。
部分地块高差的存在为特色产品的打造提供了条件。
沿湖岸线较长,有利于水景产品的打造,但部分沿湖地块对面建筑对产品设计产生影响。
代征绿地规模较大,而且相对均匀地分布于项目可建设用地周边,可为项目景观和产品打造提供发挥空间。
与市区的车行距离较远。
交通路况较好,但旅游旺季可能出现交通不畅情况,心理认知距离也较远。
规模
交通条件
地块资源
二、客户目标和项目界定
项目位于远郊生态旅游度假区内
远郊:怀柔地处北京东北部,与市区还有昌平及顺义相隔,属于远郊区。
旅游度假区:怀柔境内的知名景点有红螺寺、雁栖湖、慕田峪长城等,人工景点有众多滑雪场、采摘园等。
雁栖湖:距怀柔县城8公里,在怀柔境内南部地区的雁栖湖分布大量培训、疗养基地。
市区
本项目
怀柔的城市规划及项目所在雁栖湖西岸的控规调整,提升了对区域生态形象认知,且加强了项目资源价值的稀缺性
生态发展区:在北京城市总体规划中,怀柔