文档介绍：海口市新埠岛项目战略发展及整体定位报告
海口·新埠岛项目战略发展及整体定位
项目属性界定
宏观背景分析
区域房地产研究分析
客户研究分析
目标与问题梳理
项目发展方向的研判
市场调研结论回顾
开发商的目标分析
项目发展模式研究
项目发展案例借鉴
项目整体发展战略
项目客户的定位研究
项目的形象定位研究
项目开发主题确定
项目竞争策略确定
项目媒体开发策略
项目整体营销策略
2009/09/03
2009/09/28
第二阶段
项目整体发展战略及整体定位
第三阶段
项目起步区营销策略
2009/10/28
2009/09/12
第一阶段
项目宏观市场背景调研分析
《项目宏观市场背景研究分析》
《项目整体发展战略与整体定位》
《项目起步区营销策略》
项目服务阶段划分
项目进展情况:本次合作研究共分为6个部分
项目进展情况说明
1、项目地块价值的分析
2、区域价值深入研究
3、区域市场及竞争力深入调研
4、项目发展方向
的研究
5、陌生区域大盘成
功开发研究
6、项目发展战略
及整体定位
1、项目地块价值的分析:
主要通过对项目不同地块的资源利用、视野、不利干扰、周边形象等因素的综合参考进行评分,对本项目的优势资源地块进行界定
2、区域价值深入研究:
自身依托的旅游资源发展潜力、整体开发的市场支撑及目标客群选择、市场竞争环境和层次、国际类似案例的成功经验和制胜要素
3、区域市场及竞争力深入调研:
区域市场统计研究、周边区域市场概述、区域竞争结构和优劣势分析
4、寻找适合本项目发展的发展方向,进行了相关的研究:
寻找和本项目适合的发展方向,对其进行相关的研究,解决本项目的占位问题
5、陌生区域大盘成功开发研究:
选择和本项目类似的区域相对陌生,发展阶段类似的大盘进行相关的研究,得出大盘成功开发的KPI
6、项目发展战略及整体定位:
项目发展的最终战略和阶段目标
新埠岛旅游和地产开发的整体定位
总体规划和区域功能布局原则
项目写作技术路线
项目写作技术路线
发展战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体定位
项目本体分析
客户目标分析
核心问题解析
发展方向研究
案例借鉴
档次定位
陌生区域,交通便利但配套设施缺乏
城市陌生片区,配套缺乏
海口城市重点发展的规划区域之一,前景广阔
城市发展重点区域
海口现阶段虽然是省会城市,但其发展还处于三线城市的范畴
三线城市
项目容积率03>.44,物业类型涵盖别墅、住宅、商业、酒店、游艇和总部经济、高尔夫等多种物业类型,属于低密度综合物业的整岛开发项目
低密度综合物业
岛上的自然景观资源和人文资源景观非常丰富,其中自然景观包含河海水岸,沙滩,泻湖湿地、热带乡土植被、沿海防护林等;人文资源包含民宅、村庙戏台、渔村风情、民俗文化等
景观资源
项目总占地面积接近733公顷,,在整个海口而言,属于超大规模整岛开发项目
超大规模
打造“生态化、泛游艇、岛居型”旅游度假村的高端定位
规划定位
项目属性
区域属性
项目属性界定:三线城市未来重点发展区域但目前陌生,拥有丰富景观资源的超大规模低密度综合物业的旅游度假整岛开发项目
项目属性----属性界定
项目写作技术路线
项目写作技术路线
发展战略
客户定位
产品定位
形象定位
整体定位
项目本体分析
客户目标分析
核心问题解析
发展方向研究
案例借鉴
档次定位
核心问题理解----企业的发展目标
经过企业的自身努力,实现新埠岛项目的整岛开发运营
项目为海口最大规模的整岛开发项目;
项目短期内考虑现金流问题,实现资金回笼,长期考虑价值最大化,整岛的成功开发;
实现项目的长期的持续滚动开发;
在保证项目现金流的同时,需尽量价值最大化;
核心问题理解----企业的发展目标
企业短期的发展目标:起步区建立项目的整体调性,树立项目的口碑;考虑二期产品的定位,完成对现金流的目标
起步区的短期发展目标
有效地挖掘项目的价值,带来亮点、活力、启动点;
通过好的策划有效规避风险,提升项目的抗风险能力;
判断后市行情,提供启动区明年的入市时机和价格;
给项目起一个靓丽的案名;
项目二期的发展目标
起步区:
调性+销售,在目前市场下,实现12个月销售问题
项目二期:
产品+现金流,配合一期产品的开发,实现现金流的目的
对二期的产品进行考虑,包含地块的选择,考虑不同地块的容积率;包含物业类型的选择,哪种组合更适合项目发展;包含户型产品的设置,哪种产品更有竞争力;
二期产品的设置,配合现金流的开发,实现现金流的开发目的;
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