文档介绍：物业项目接管丶运行及撤管
戴德梁行房地产咨询(大连)有限公司
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第一部分
物业的接管
物业项目接管验收的概念
交接双方:物业公司和开发建设(或原管理单位)单位之间;
交接事项:业主单元、共用区域和公共设施和设备、钥匙、图纸、原始审批资料等
物业项目接管
一、物业接管验收的准备
1、人员准备
2、接管验收资料的准备
3、进行现场初步勘察
人员准备
确定接管项目小组人员构成
(专业、全面)规模一般5-8人
做好人员的职责分工
(职能、权限)
做好接管人员的培训
(技能、操守)
接管验收资料的准备
验收文件及表格的准备
(国家有关技术标准、清单、评估表格)
工具的准备
(专用仪表、电笔、电筒)
接管手续的准备
(双方确定的签字文件及程序)
进行现场初步勘察
结合设计图和施工图纸,初步确定验收的项目
(全面、不能漏项)
确定验收的重点
(重要的设备,摸清质量缺陷)
事先就一些难点问题进行沟通
二、物业接管验收的程序
1、新建物业的接管验收程序
2、原有物业的接管验收程序
新建物业的接管验收程序
建设单位提请验收,并提交相应的资料
按标准进行验收,清点
发现问题,协商解决办法
建设单位整改,遗留问题备案
签署验收合格凭证,签发接管文件
接管单位审核资料,签发验收通知
原有物业的接管验收程序(旧物业)
移交人提请验收,并提交相应的资料
进行验收,房屋及设备\装修状况评估
发现问题,协商解决办法
建设单位整改,遗留问题备案
签署验收合格凭证,签发接管文件
接管单位审核资料,签发验收通知
三、物业接管验收的主要内容和技术标准
新建物业接管验收的主要内容和标准
原有物业接管验收的主要内容和标准
新建物业接管验收的主要内容和标准
建筑主体结构、外墙、屋面、楼地面
电气(参照地方低压电器装置规程)
给、排水、防水
供暖系统(保证在供暖期2月前进行)
消防系统
智能化系统
三表
排风
空调系统
装修
附属工程及其它(室外排水、化粪池、道路卫生、报箱、垃圾房等)
装修验收要注意的内容
天花安装合乎规范、龙骨无弯由、变形、吊项水平、无色差、无缺损;
墙面平整、无损坏缺角,墙砖无破损无空壳、墙纸、护墙板无破损、安装牢固、踢脚线整齐、水平,表面不毛糙。
门窗合乎设计要求,安装合乎规范、牢固、扇、闭灵活、油漆无损伤、钥匙齐全。
地坪光洁、平整无裂纹和空壳、大理石,地砖无破损。
各检修口位置是否适当,内部有否进入障碍。
原有物业接管验收的主要内容和标准
质量与使用功能的检验
以危险房屋鉴定标准和有关国家规定;
从外观检查建筑物整体的变异状态;
检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度;
检查房屋的使用情况、评估价值,建立资料档案;
危险和损坏问题的处理
由危险的房屋应由移交人排险解危后方可;
由损坏的房屋,可协商解决;
属法院判决的,按法院判决处理;
新建物业与原有物业接管验收的区别
要对旧建筑房屋的完好程度和设备的好坏进行评估
(评估报告)
旧物业的债权、产权要清晰
与小业主的关系要理顺
原有员工也要妥善处理
四、物业接管验收中质量问题的处理
处理质量问题应把握的原则
原则性和灵活性相结合
细致入微与整体把握相结合
处理质量问题的方法
处理质量问题的方法
方法一、由建设单位负责协调处理,比如施工质量、邻里安全问题;
方法二、由物业管理企业直接找施工单位处理;
方法三、由第三方处理,采用收尾工程队的方式;
方法四、物业管理企业自行处理,费用由建设单位承担;
五、相关知识
1、物业接管验收与竣工验收的区别
验收目的不同(设计要求和使用要求)
验收性质不同(政府行为和企业行为)
验收条件不同(施工完毕和竣工完毕)
移交对象不同
验收阶段不同
施工单位
建设单位
物业企业
竣工验收
接管
接管验收
2、物业接管验收应提交的资料
新建物业接管验收应提交的资料
产权资料(项目、用地批准文件、建筑执照等)
竣工验收资料(图纸、竣工报告、预决算等)
技术资料(签定、检验合格证、水暖试压等)
说明文件(两书)
原有物业接管验收应提交的资料
产权资料
技术资料(平面图、分间平面图、房屋及设备技术资料)
3、物业接管验收交接双方的责任
11>.建设单位的责任
提前做好交验准备;
按标准验收;
交屋后发生重大责任,属设计、施工、材料原因由建单位负责,属使用不当或管理不善的由物业负责;
接到验收申请在15日内审核完毕,签发验收通知并约定验收