文档介绍：摘要在当前房地产评估实务中,普遍采用成本估价法、收益还原法和市场比较法这三种方法,其中,市场比较法的地位最为突出。鉴于我,市场比较法被广泛采用,对市场比较法展开研究有着非比寻常本文在房地产价格和房地产估价基本理论的基础上,深入分析了市场比较法在房地产估价实践中的应用价值及存在问题:可比实例选择的随意性,因素修正的主观性、不完备性,待估房地产综合价格确定的随意性。,本文探索将模糊数学理论引入市场比较法,在引入模糊数学理论和方法的过程中,首先运用模糊模式识别模型进行可比实例的选择;其次,运用模糊综合评判模型进行区域因素和个别因素的确定;最后利用平滑指数法进行综合价格的求取。将模糊数学的理论引入房地产市场比较法估价当中,通过建立科学的估价模型,对房地产估价活动中的主观因素加以系统地分析、归纳,提出量化的方法,因估价人员因主观性造成的精确度不高的问题,从而对市场比较方法进行改进,这对房地产估价市场比较法的改进具有重要的理论研究价值和实践指导意义。关键词:市场比较法;模糊模式识别;模糊综合评判的意义。以减少华中农业大学属硕卜学位论文
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髀研究背景——《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》,对与抵我国的房地产估价制度是在年以后改革开放的背景下,随着土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制进行了一系列重大的改革而逐步建立和完善的。我国的房地产估价与国外相比起步比较晚,但在政府和社会各界的高度重视下,也取得了相当快的发展。年日公布、年日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第条规定:“国家实行房地产价格评估制度”;第条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。另外,在其他一些政策法规文件中,对房地产估价也有所涉及。年和年,建设部和人事部先后认定了两批房地产估价师,共铲名;年,建设部、人事部组织了首次全国房地产估价师执业资格考试,自此,取得房地产估价师执业资格的唯一途径便是通过估价师执业资格考试;年进行了第二批全国房地产估价师执业资格考试,并规定,以后每两年进行一次执业资格考试,考试通过后,需向建设部,省市房地产管理部门登记注册,取得房地产估价师执业资格证书后,方可以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。年眨ü缘姆康夭兰凼ψㄒ低盘濉!!爸泄康夭兰凼ρ,,组织房地产估价人员培训,协助有关部门进行房地产估价师考试注册工作,制定估价行业标准、规范,进行国际学术交流等,以推动和促进我国房地产估价行业健康发展。年眨ㄉ璨俊⒅泄嗣褚芯土:舷路⒘私ǚ号文押贷款相关的房地产估价做了进一步的规范。总之,我国房地产估价在政府部门和社会各界的重视下,从法律法规方面予以规范,同时借鉴国外的先进经验进行进一步的理论研究,并在实际操作中总结经验,目赫υ谝桓鼋】担忱⒄沟慕锥巍O衷冢还苁堑盅捍睢⒑献屎献鳎骷入股、征用拆迁补偿,还是国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价各个方面,可以说房地产估价的业务范围已经涉及了整个房地产领域,从一级市场的土地出让⑷妒谐〉耐恋刈H枚夹枰7康夭拦馈7康夭兰鄣挠τ迷嚼丛焦惴海房地产估价的重要性也逐渐显现。会”⑽拿莆狢。数据来源十建设部叫站丝啦岜け§鲤骸瓯诶鸬┓霶§嵋兀毕中农业大学届硕Q宦畚
研究目的及意义目前,国内外运用最为普遍的房地产估价方法有成本估价法、收益还原法和市场比较法三种方法。市场比较法由于是以替代原理为理论依据,符合当事人的现实经济行为,又以市场上实际的交易价格为估价基准,只要有类似房地产的合适交易实例即可应用,所以在房地产市场比较发达的情况下,它是一种说服力强,具有现最常用的一种方法。随着我国房地产交易日渐增多,房地产市场的同趋成熟,市场比较法逐步成为我国房地产估价工作中采用的最主要方法己成必然。并且,我国《房地产估价规范》也规定:在有条件的地方必须运用市场比较法来评估土地或房地产价格。所以,如何科学地运