文档介绍：威尼斯蓝湾物业管理成本测算
一、项目概况
11>. 地理位置
威尼斯蓝湾位于长春市二道区,卫星路与欣和街交汇,卫星路南,欣和街东。
2. 项目主要经济指标
项目数值计量单位
居住区规划总用地132300平方米
1. 住区用地98700 平方米
①住宅用地68900 平方米
②公建用地13100 平方米
③道路用地12400 平方米
④公共绿地4200 平方米
2. 它用地33600 平方米
居住户数1292 户
居住人数4134 人
总建筑面积191100平方米
1. 住区用地内建筑总面积162300平方米
①住宅建筑面积148700平方米
其中可收费物业面积多层:79193 平方米
小高层:44127 平方米
②公建面积14600平方米
2. 卖场总建筑面积28800平方米
①大卖场面积11700 平方米
②扩建面积(三层)9600平方米
③公建面积7500平方米
地下车库及人防2800平方米
3. 层架空面积12500平方米
层
人/公顷
住宅建筑配套密度(毛) 套/公顷
住宅建筑配套密度(净) 套/公顷
住宅建筑面积毛密度14960平方米/ 公顷
住宅建筑面积净密度21440平方米/ 公顷
容积率16400平方米/ 公顷
停车率50%
停车位634 辆
%
地面停车位110 辆
%
%
%
3. 客户服务需求分析
小区多为多层建筑,容积率低,主推户型为面积适中的中小户型,业
主数量相对适中,且多为白领及具有一定学历的工薪阶层,素质相对较高,
对物业管理的期望值也较高,其特殊的人员结构为小区带来更清新的时代
气息、衍生出更现代的居住理念,因此要求我们瀚海物业实现管理方式和
管理手段的现代化。
4. 项目的可行性研究与定位
三家物业企业管理情况对比:
对比分析
瀚海物业
龙华物业
众鼎物业
物业费
/() 小高层
/() 多层
/() 小高层
/(
/() 小高层
/(
管理水平
智能化管理与人工管理相结合
人工管理
智能化管理
卫生清洁状况
清洁到位,无脏乱现象
业主投诉蚊虫鼠类多
环境尚好
安保状况
未发生丢窃事件
未发生丢窃事件
发生一次,妥善处理了
服务态度与效率
服务态度良好,效率高
服务态度良好,效率高
服务态度良好,效率高
园林绿化
有专业的绿化团队
临时雇佣绿化人员
有专业的绿化团队
小区停车位安排
基本满足小区住户需要
部分业主没有分到车位
部分业主没有分到车位
瀚海物业的管理优:
瀚海物业管理公司的管理阶层都取得了建设部颁发的物业管理企业管理岗位证书,70%的员工都拥有从业人员岗位证书,所有从业人员都经过专门机构的培训。
我们拥有一支技术过硬的骨干队伍,强弱电管理,智能化管理是我们瀚海物业的强项。
瀚海物业管理公司正在创建“学习型企业”全体员工坚持终身学习的理念,形成了浓厚的文化氛围,结合威尼斯蓝湾的文化气息,我们会创建更好的文明社区。
瀚海物业管理公司的员工平均年龄在30岁左右,所以得管理人员都是本科以上学历,具有先进的现在化物业管理理念,同时,公司注重发展员工的团队精神,造就了一支团结协作,敢打硬仗的精干队伍。
根据我们的调研结果显示:威尼斯蓝湾应是“文化人”的居所,“文
化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作,就必须高度重视他们的文
化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出“文化社区”的
人居构想,强调由物化管理上升到文化管理,实现传统家居理念与现代生
活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面,一
是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常
沟通,使“长幼有序,睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归,并激发
社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培
养社区成员集体主义观念,进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用
性较强的物业中,进行约束和引导,以降低管理难度,提升管理效果。由
此可见我们的管理方案是可行的。
5. 物业管理的重点以及物业管理服务模式
1、房屋及设施设备管理